LES MÉTHODES D’ACHAT
Choisir une SCPI au prix public
Vous cherchez une SCPI à conserver pour ses revenus. La première question est de savoir si le fonds mérite son prix de souscription, sans attendre une occasion au secondaire.
Pour les épargnants qui souhaitent souscrire auprès d’un gérant ou d’un distributeur, comme Louve Invest.
Par SCPI Radar, mis à jour le
Comprendre ce que l’on achète
Notre avis dépend du fonds, de ses locataires et du prix demandé. Nous cherchons à comprendre d’où viennent les revenus et ce qui pourrait les fragiliser : un taux élevé peut provenir de loyers, mais aussi de réserves ou de ventes d’immeubles.
La dernière expertise situe le prix dans son contexte. Nous la comparons aux précédentes et regardons ce qui a changé dans le portefeuille. Une baisse des valeurs, des locaux vacants ou une échéance de dette n’ont pas les mêmes conséquences d’un fonds à l’autre.
Le recul sur le gérant aide à juger ses décisions. Il ne remplace pas l’analyse du fonds : un portefeuille récent peut être intéressant, mais ses premiers dividendes ne suffisent pas à établir ses revenus futurs.
Lire le rendement au prix public
Le taux de distribution publié est brut de fiscalité supportée pour le compte de l’associé, après frais du fonds. Ce n’est pas le rendement immobilier des immeubles avant charges. Un objectif annoncé ne vaut pas une distribution acquise.
Nous regardons les loyers qui soutiennent les versements et la part provenant des réserves, des cessions ou de la trésorerie. Le montant reçu après impôt étranger se distingue du taux brut publié ; la fiscalité personnelle dépend ensuite de l’associé.
Le délai de jouissance réduit les revenus de la première année. Les frais de sortie et le risque de baisse du prix comptent aussi : les distributions ne constituent pas à elles seules la performance du placement.
Souscrire en direct ou chez un distributeur
Les fiches Achat renvoient vers la société de gestion ou un distributeur comme Louve Invest. Le prix public est indiqué par part. Nous comparons les conditions d’entrée, le minimum de souscription et le délai de jouissance ; il ne s’agit pas de négocier le prix avec un associé vendeur.
Un cashback éventuel est présenté séparément : il ne diminue pas le montant à souscrire et dépend des conditions du distributeur. Il améliore le coût d’entrée mais ne transforme pas un mauvais fonds en bon achat.
Le dossier de souscription, les vérifications et le paiement se font sur le site destinataire. SCPI Radar ne reçoit ni ordre ni fonds. Les liens propres à chaque SCPI figurent dans sa fiche.
Les avis d’achat
Nous étudions le patrimoine et les revenus avant de juger le prix. Un fonds en difficulté peut rester intéressant avec une décote si nous pouvons estimer ses revenus et ses besoins de financement. Nous réservons le No go aux incertitudes qui empêchent de fixer un prix d’achat défendable.
- Achat
- Nous jugeons l’achat intéressant au prix public indiqué dans la fiche.
- Décoté
- Nous n’envisageons l’achat qu’avec une décote, sous un prix maximal frais compris. La fiche distingue ce plafond des prix relevés sur les sites externes.
- No go
- Les incertitudes sur les revenus ou le patrimoine sont trop importantes pour fixer un prix. Nous restons à l’écart, même avec une décote.
Ce que mesurent les notes
Les jauges vont de 1 à 5. Elles ne sont pas additionnées pour calculer l’avis d’achat. « Non documenté » signifie que notre travail ne permet pas de noter ce point. Une appréciation provisoire est signalée dans la fiche.
- Confiance dans le gérant
- Nous regardons ses décisions d’investissement, sa gestion des difficultés, la qualité de ses informations et les frais facturés. La note va de très faible à très élevée.
- Recul sur le fonds
- Nous tenons compte de son âge et des événements observés, comme des relocations ou des ventes. La note va de très limité à très important. Un long historique ne signifie pas de bonnes performances.
- Expérience du gérant
- Nous évaluons l’historique de la société et de son équipe, de très limité à très étendu. L’expérience d’autres fonds compte si elle peut être attribuée aux personnes qui gèrent aujourd’hui.
Les données et les historiques
Les données sont saisies à partir des documents des gérants. Les historiques sont partiels : leurs dates et leurs sources sont consultables sous les graphiques. Une valeur absente n’est jamais remplacée par zéro.
Les divisions de parts sont prises en compte pour comparer des montants équivalents. Les changements de fonctionnement du marché des parts sont signalés. Les ratios de dette suivent les définitions des gérants et ne sont pas toujours directement comparables.
Les liens externes et notre indépendance
Aucun partenariat rémunéré n’est actif. Les liens d’achat contiennent des paramètres UTM qui indiquent au site destinataire que vous venez de SCPI Radar. L’achat se fait auprès du gérant, du distributeur ou des intervenants du marché secondaire, jamais sur notre site.
Le cashback éventuel est séparé du montant à souscrire. Si un lien devient rémunéré, nous l’indiquerons à proximité. Cette rémunération ne modifiera pas nos notes ou notre avis d’achat.
Éditeur et mentions légales
SCPI Radar est édité par QF-TECH, SASU au capital de 100 €.
SIREN : 982137325. Directeur de la publication : Quentin Farizon.
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SCPI Radar publie ses propres analyses des SCPI et de leurs gérants. Nous ne vendons pas de parts. Les sources, les dates et les réserves figurent dans les fiches.
Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de baisse des revenus et d’illiquidité. Nos opinions générales ne tiennent pas compte de votre situation personnelle.