LES MÉTHODES D’ACHAT
Évaluer et négocier une SCPI décotée
Un prix inférieur à la dernière expertise n’est pas forcément une bonne affaire. Nous estimons d’abord ce que le fonds peut encore valoir, puis le budget auquel ses risques nous paraissent acceptables.
Pour les investisseurs prêts à lire les documents du fonds, suivre des offres et immobiliser leur capital dans des parts parfois difficiles à revendre.
Par SCPI Radar, mis à jour le
Savoir pourquoi on achète moins cher
Une décote peut compenser des revenus modestes ou une sortie difficile, mais aussi refléter un patrimoine en dégradation. L’achat au secondaire n’est pas réservé aux mauvais fonds ; notre avis Décoté signifie que le prix est une condition essentielle de l’investissement.
Cette démarche demande plus de travail que la souscription au prix public. Il faut accepter que la négociation échoue et que la revente prenne du temps. Si les loyers ou les besoins de travaux ne sont pas assez estimables, nous retenons No go plutôt qu’un prix artificiellement bas.
Dans quel but acheter ?
Chaque recommandation précise ce que nous attendons de l’investissement. Un rendement élevé et une forte décote ne répondent pas au même objectif.
- Percevoir des revenus
- Nous recherchons des distributions soutenables par rapport au coût d’achat. Nous examinons la part des loyers dans les versements et les dépenses à venir.
- Miser sur une réduction de la décote
- Nous envisageons une amélioration du prix des parts si les relocations, les cessions ou le marché secondaire permettent de mieux valoriser le fonds. La fiche précise ce qui pourrait produire ce rattrapage.
- Combiner les deux
- Les revenus permettent de patienter, tandis qu’une réduction partielle de la décote pourrait améliorer le résultat. Aucun de ces deux moteurs n’est garanti.
Estimer la reconstitution future
Nous examinons si un prix inférieur permet de compenser les faiblesses du fonds. Nous ne supposons pas que la dernière valeur de reconstitution sera conservée. La vacance locative et les travaux à prévoir peuvent peser sur la prochaine expertise ; leur effet doit être examiné pour chaque fonds.
- Si la valeur baisse encore
- Notre point de départ est la poursuite de la tendance observée, pas un rebond sans preuve. Nous regardons le rythme des baisses sur des périodes comparables et construisons un scénario de reconstitution future. Le prix d’achat doit laisser une décote sous cette estimation, et pas seulement sous la dernière valeur publiée. Les relocations, les travaux ou les cessions peuvent justifier un autre rythme, à condition de l’expliquer.
- Si la valeur se stabilise
- Nous pouvons envisager un prix proche de la reconstitution courante si les revenus le justifient. La décote n’a pas à rester énorme par principe. Nous tenons compte des difficultés de revente et confrontons ce prix à la valeur de réalisation, au prix de retrait et aux échanges observés. Un semestre moins mauvais ne suffit pas toujours à conclure à une stabilisation.
- Une estimation identifiable
- Chaque scénario doit afficher son horizon, les valeurs officielles utilisées et leurs dates, les hypothèses retenues et ce qui pourrait les invalider. Nous le nommons « Scénario SCPI Radar de reconstitution à [date] ». Il reste séparé des valeurs publiées et de leur historique. Nous ne prolongeons pas une courbe à partir d’un point isolé et nous ne traitons pas la prolongation comme une prévision certaine.
- Si aucun scénario n’est défendable
- Nous retenons No go, sans prix maximal. Une décote ne résout pas un manque de visibilité qui empêche d’estimer les revenus ou le patrimoine. La poursuite de la baisse n’est pas non plus un scénario de perte maximale : la situation peut se dégrader davantage.
AMF : valeurs officielles et évaluations immobilières des SCPI ↗
Décote patrimoniale et prix maximal
Nous confrontons le prix à la valeur de reconstitution, à la valeur de réalisation et aux revenus que nous pensons soutenables. Le plafond est un choix éditorial motivé par ces éléments, pas le résultat automatique d’un rendement minimum identique pour tous les fonds.
La reconstitution représente le coût pour reconstituer la SCPI, avec les frais correspondants. La réalisation est un autre repère patrimonial. Aucune des deux ne garantit un prix de revente. Une décote peut refléter de vrais risques, et des expertises en baisse peuvent la réduire sans enrichir l’associé.
Dans nos comparaisons, l’écart à la reconstitution est calculé à partir du budget acquéreur frais compris : 1 − budget / reconstitution. Ce n’est pas la décote du seul prix net vendeur. L’écart à la dernière valeur publiée et l’écart à un scénario futur doivent être présentés séparément, avec leurs dates. Ce calcul décrit un écart ; il ne détermine pas automatiquement notre plafond.
Le prix de retrait est un repère de sortie, pas une somme disponible à tout moment. Nous examinons les demandes en attente et les conditions de remboursement. Un prix maximal très inférieur à ce qu’un vendeur pourrait obtenir par un retrait doit être justifié ; il ne prouve pas qu’une offre existe à ce niveau.
Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester à l’intérieur du plafond. Il faut les déduire pour déterminer le montant proposé au vendeur. Les frais fixes dépendent notamment du nombre de parts. Les prix relevés sur les registres et dans les annonces sont datés.
De quel rendement parle-t-on ?
Le taux de distribution publié est brut de fiscalité supportée pour le compte de l’associé, après frais du fonds. Il ne correspond ni au rendement des immeubles avant charges ni au montant net reçu par chaque épargnant.
Le rendement courant de notre scénario est le revenu annuel retenu divisé par le coût d’achat, frais compris. Nos hypothèses de revenus sont après frais du fonds et impôts étrangers supportés par la SCPI, mais avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux personnels en France. Nous ne simulons pas les crédits d’impôt ou les exonérations propres à chaque associé.
Ce chiffre n’est pas le taux de distribution brut publié selon la méthode ASPIM. Celui-ci utilise un dividende avant fiscalité supportée pour le compte de l’associé et un prix de référence, pas votre coût d’achat négocié. Les deux taux ne sont donc pas directement comparables.
Sur Sélectinvest 1, notre hypothèse de 12 € annuels donne 6 % à un coût de 200 €. C’est l’effet du prix d’entrée décoté, pas un taux de distribution publié par le gérant. Les 12 € sont notre hypothèse, non garantie.
Le rendement courant n’est pas un TRI : il ne tient pas compte du prix de revente, de sa date ou de tous les flux de détention. Une perte en capital peut annuler les revenus perçus. Le délai de jouissance réduit aussi les revenus de la première année.
Choisir le marché adapté au fonds
Le nom du site ne suffit pas à identifier le type d’achat. Une société de gestion peut proposer une souscription au prix public ou tenir un registre secondaire : les règles et la formation du prix ne sont pas les mêmes.
- Le gré à gré
- Sur une plateforme comme 2nd Market, l’acheteur et le vendeur négocient des parts existantes. Le prix demandé dans l’annonce est un point de départ, pas notre valeur estimée ni le coût total de l’opération. Nous renvoyons vers une annonce identifiée ou vers le catalogue en précisant la nature du lien.
- La confrontation des ordres
- Sur un registre tenu par le gérant, notamment pour certains fonds Praemia ou La Française suivis ici, les ordres se confrontent selon un calendrier. Il faut lire les frais, la durée de validité et les conditions de couverture de l’ordre. La dernière exécution est une référence datée, pas une promesse de prochaine exécution.
Passer du budget maximal à l’offre
Notre plafond correspond au coût total par part. Ce n’est ni le montant à proposer au vendeur ni une consigne de payer systématiquement ce maximum.
- Vérifier ce qui est vendu
- Relever le nombre de parts, leur catégorie et les droits attachés. Vérifier la date des documents et les éventuelles divisions de parts. Comparer une pleine propriété à une nue-propriété ou des montants avant et après division donnerait une fausse décote.
- Déduire tous les frais
- Demander le détail des commissions, droits d’enregistrement et frais de dossier. Répartir les frais fixes sur le nombre de parts du lot, puis déterminer le prix vendeur qui respecte le budget total. Les frais peuvent dépendre du montant négocié : refaire le calcul pour l’offre envisagée.
- Motiver l’offre
- S’appuyer sur les revenus estimés, la trajectoire patrimoniale et les références de transactions. Le prix de retrait aide à comprendre l’alternative du vendeur uniquement si les conditions de sortie le rendent pertinent. Notre scénario ne prouve pas qu’un vendeur acceptera l’offre.
- Contrôler les conditions avant de s’engager
- Vérifier la propriété des parts avec les intervenants de la transaction, les modalités de transfert et la date à partir de laquelle les revenus reviennent à l’acheteur. Relire les conditions de paiement et de validité de l’offre ou de l’ordre. Ne pas dépasser son budget pour conclure à tout prix.
Les liens externes et notre indépendance
Aucun partenariat rémunéré n’est actif. Les liens d’achat contiennent des paramètres UTM qui indiquent au site destinataire que vous venez de SCPI Radar. L’achat se fait auprès du gérant, du distributeur ou des intervenants du marché secondaire, jamais sur notre site.
Le cashback éventuel est séparé du montant à souscrire. Si un lien devient rémunéré, nous l’indiquerons à proximité. Cette rémunération ne modifiera pas nos notes ou notre avis d’achat.
Éditeur et mentions légales
SCPI Radar est édité par QF-TECH, SASU au capital de 100 €.
SIREN : 982137325. Directeur de la publication : Quentin Farizon.
Siège social : 103 avenue d’Italie, 75013 Paris.
Contact : contact@scpiradar.fr.
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SCPI Radar publie ses propres analyses des SCPI et de leurs gérants. Nous ne vendons pas de parts. Les sources, les dates et les réserves figurent dans les fiches.
Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de baisse des revenus et d’illiquidité. Nos opinions générales ne tiennent pas compte de votre situation personnelle.