Immobilier européen diversifié / Europe

Darwin RE01

Gérée par Darwin Invest

No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le 5 octobre 2026

Prix de souscription202,00 €par part, au 1 janvier 2026

Valeur de reconstitution207,13 €Au 30 juin 2026, non garantie

Année de création2024Historique propre au fonds

Occupation financière100 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Une première bonne année, puis des acomptes plus bas

Darwin RE01 est entièrement occupée et la reconstitution de 207,13 € dépasse le prix de 202 €. Toutefois, le dividende trimestriel brut est revenu à 3 € au T2 2026 et le gérant a corrigé sa mesure d’endettement. Sur un historique aussi court, nous attendons des comptes qui relient les loyers aux revenus durables.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. Les 15,07 € bruts de 2025 viennent de la somme des acomptes publiés, pas d’un rapport annuel 2025 disponible dans les documents consultés. Le rythme 2026 doit être étudié séparément.

La valeur des parts. La reconstitution semestrielle est presque stable depuis fin 2025. La marge de 5,13 € sur le prix ne couvre pas à elle seule l’incertitude des premières années.

Points forts

TOF de 100 % et absence de parts en attente au T2.

Risques et réserves

LTV de 21,61 % et remboursement in fine du financement bancaire.
Méthode de dette corrigée par le gérant ; historique de revenus encore très court.

Ce qui pourrait faire changer notre avis

Des comptes annuels et une couverture récurrente des acomptes après charges de dette et frais.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Le bulletin reconnaît une correction de la méthode de calcul de dette, ce qui est utile. Les acomptes plus bas et l’absence de rapport annuel 2025 dans la documentation consultée nous conduisent à rester prudents.

Voir la fiche du gérant

Recul sur le fonds

2/5

Limité

Les séries documentées permettent d’examiner les premières années du fonds.

Expérience du gérant

2/5

Limitée

L’agrément GP20240019 date du 23 juillet 2024. L’expérience cumulée revendiquée par les dirigeants ne constitue pas trente années de gestion propres à cette société ni à Darwin RE01.

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Conditions d’achat

Pas d’achat recommandé à ce stade. Des comptes annuels et une couverture récurrente des acomptes après charges de dette et frais.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Prix et expertises documentés de fin d’exercice, puis observations 2026. Les projections de notre avis sont séparées de ces séries. Les valeurs 2025 viennent du bulletin T4, le rapport annuel 2025 n’étant pas disponible dans la documentation consultée. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique

Historique documenté de Darwin RE01
Date	Prix d’entrée	Reconstitution	Réalisation	Source
31 décembre 2024	190,00 €	188,51 €	161,07 €	Document source
31 décembre 2025	200,00 €	207,19 €	161,50 €	Document source
30 juin 2026	202,00 €	207,13 €	164,37 €	Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026: 164,37 €
LTV financements bancaires / valeur totale patrimoine au 30 juin 2026: 21,61 %
Distribution 2025 brute: 15,07 € par part avant fiscalité étrangère et personnelle
Distribution 2025 après fiscalité étrangère: 14,87 € par part, avant fiscalité personnelle
Commission de souscription: 8 % HT /9,6 % TTC
Commission de gestion: 12 % HT
Commission d’acquisition: Dégressif1à5 % HT
Parts en attente au 30 juin 2026: 0
Acompte T2 2026: 3 € brut ; 2,79 € après fiscalité étrangère
Dette bancaire: Prêt de 2,8 M€ à 4,40 % fixe ; remboursement in fine

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (4)

Bulletin T2 2026 — 30 juin 2026
Rapport annuel 2024 — 31 décembre 2024
Bulletin T4 2025 — 31 décembre 2025
Note information mai2025 — 5 octobre 2026