Points forts
- Une dette modérée et une bonne occupation financière
- Un patrimoine mutualisé entre 281 immeubles et 444 locataires
F
Prix de souscription70,00 €par part, au 30 juin 2026
Valeur de reconstitution68,82 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création1986Historique propre au fonds
Occupation financière95,35 %Au 30 juin 2026
Notre avis
Des revenus de commerces, sous 55 € frais compris
Ficommerce nous intéresse pour les revenus de ses commerces, sans miser sur un retournement spectaculaire. Sa dette est modérée, mais les retraits en attente et des encaissements inférieurs au taux d’occupation rendent le prix public de 70 € peu attrayant. Nous retenons 55 € maximum frais compris par nouvelle part.
À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote
Dans quel but ?Percevoir des revenus
Ce que nous attendons de cet investissement
Les revenus. Notre hypothèse de 3 € annuels après impôt étranger représente environ 5,45 % à 55 € frais compris, avant fiscalité personnelle. Ce revenu exclut la reconduction des plus-values distribuées en 2025.
La valeur des parts. Nous n’avons pas besoin d’un retour à un ancien prix pour justifier l’achat. La faible baisse patrimoniale permet une décote moins forte que sur les fonds de bureaux en difficulté.
- Notre prix maximal
- 55,00 € par part, frais acheteur compris
- Valeur de reconstitution au 30 juin 2026
- 68,82 €
- Écart du budget à la reconstitution
- 20,08 % sous cette valeur
- Valeur de réalisation au 30 juin 2026
- 57,37 €
- Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
- 68,00 € par part, estimation non garantie
- Écart du budget à notre scénario futur
- 19,12 % sous cette estimation
- Revenu annuel retenu dans notre scénario
- 3,00 € par part
- Rendement courant à notre prix maximal
- 5,45 % dans ce scénario, non garanti
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
Nous retenons 68 € de reconstitution par nouvelle part au 30 juin 2027. La valeur de fin 2025, 207,88 € avant division par trois, correspond à 69,29 € ; celle de juin 2026 est de 68,82 €. La poursuite de ce faible recul pendant deux semestres mène autour de 68 €. C’est un scénario de quasi-stabilité, pas une hypothèse d’effondrement.
Ce qui ferait revoir ce scénario : Une baisse plus nette des encaissements ou des expertises conduirait à réduire le scénario. La résorption des retraits et la confirmation du revenu ordinaire pourraient justifier une marge d’achat moins importante.
Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.
Sources : Rapport annuel 2025, montants à diviser par trois · Bulletin T2 / S1 2026
Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement
La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.
Risques et réserves
- Des retraits en attente malgré la faible dette
- Un taux d’encaissement de 92 %, à distinguer du TOF
- Les distributions anciennes incluent des plus-values et doivent être retraitées de la division des parts
Ce qui pourrait faire changer notre avis
- Une amélioration des retraits et des offres secondaires vérifiables
- La confirmation du revenu hors plus-values
Nos notes
Confiance dans le gérant
3/5MesuréeNote provisoire
Ficommerce conserve une bonne occupation et un endettement modéré. Le fonds de remboursement offre une possibilité de sortie, à un prix distinct du retrait courant. Les retraits en attente et l’écart entre occupation et encaissement des loyers tempèrent notre avis : nous retenons une confiance intermédiaire.
Voir la fiche du gérantRecul sur le fonds
4/5ImportantNote provisoire
La date de création publiée est 1986. Les fusions successives ont modifié le patrimoine du fonds ; elles doivent être prises en compte dans les comparaisons historiques.
Expérience du gérant
4/5ÉtendueNote provisoire
FIDUCIAL documente une activité issue de plusieurs maisons anciennes, un agrément de société de gestion depuis 2008 et une gamme couvrant plusieurs types d’actifs. Cela justifie une expérience élevée. Cet historique institutionnel ne prouve pas la continuité de toutes les équipes ni la qualité de chaque fonds.
Voir la fiche du gérantOù acheter ?
Notre plafond est de 55 € par nouvelle part, frais acheteur compris, contre 70 € au prix public. Tous les anciens prix et dividendes doivent être divisés par trois avant comparaison.
Pourquoi ce prix maximal ?
À 55 € frais compris, le budget reste sous la réalisation actuelle de 57,37 € et laisse environ 19 % de marge sous notre scénario de 68 €. Cette marge tient surtout aux retraits en attente et aux encaissements, pas à un endettement excessif. Nous retenons 3 € annuels après fiscalité étrangère, comme hypothèse prudente par rapport au revenu ordinaire de 2025 retraité de la division et des plus-values. Ce n’est pas une conversion fiscale certifiée du dividende brut publié.
Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.
Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond
GRÉ À GRÉ
2nd Market
Notre prix max55,00 €par part, frais acheteur compris
Catalogue de gré à gré de 2nd Market, pour rechercher Ficommerce Proximité. Le plafond indiqué est notre budget maximal frais compris, pas un prix proposé par la plateforme.
Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.
Historique des valeurs
Prix de souscriptionValeur de reconstitutionValeur de réalisation
Les valeurs de fin 2025 sont divisées par trois et arrondies au centime pour les exprimer par nouvelle part : 207,88 € de reconstitution deviennent 69,29 €. La division de janvier 2026 n’est pas une perte de valeur. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
Valeurs et sources du graphique
| Date | Souscription | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | 70,00 € | 69,29 € | 57,78 € | Document ↗ |
| 30 juin 2026 | 70,00 € | 68,82 € | 57,37 € | Document ↗ |
Données et documents
Repères techniques
- Valeur de réalisation
- 57,37 €
- Dettes / patrimoine
- 6,53 %
- Nombre d’actifs
- 281
- Locataires
- 444
- Division des parts
- 3 pour 1 au 1er janvier 2026
- Distribution T2
- 0,83 € brut publié ; fiscalité étrangère non ventilée
- Parts en attente de retrait
- 568 209
- Jouissance
- 1er jour du 2e mois
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
Toutes les sources de cette fiche (3)
- Bulletin T2 / S1 2026 ↗ — 30 juin 2026
- Présentation et documentation du fonds ↗ — 14 septembre 2026
- Rapport annuel 2025, montants à diviser par trois ↗ — 31 décembre 2025
SOCIÉTÉ DE GESTION
FIDUCIAL Gérance
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