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Immobilier tertiaire diversifié à capital fixe / France ; 1 % à l’étranger via OPPCI PAPF1

France Investipierre

Gérée par BNP Paribas REIM France
DécotéNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Dernier prix échangé relevé142,74 €par part, frais compris, au 1 octobre 2026
Valeur de reconstitution319,66 €Au 31 décembre 2025, non garantie
Année de création1986Historique propre au fonds
Occupation financière78,53 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Une décote de marché à vérifier sur les loyers effectivement encaissés.

142,74 € frais inclus au fixing du 1er octobre, sous la réalisation de 268,17 €. Le T2 2026 provient majoritairement de plus-values ; notre scénario s’appuie sur le résultat courant annuel, pas sur cet acompte. Notre plafond est de 168 € frais compris.

À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote

Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote

Ce que nous attendons de cet investissement

Les revenus. 13,10 € bruts en 2025, mais 10,39 € hors plus-values, impôt associé et réserves. Le T2 2026 provient à 84,3 % de plus-values ; nous retenons 9 € annuels pour la vacance. À notre plafond, ce revenu représente 5,36 % par an avant fiscalité personnelle.

La valeur des parts. La faible dette et les échanges réels permettent de chiffrer une sortie, mais les bureaux vacants et les distributions de plus-values rendent le redressement fragile. Nous testons 183 € nets à dix ans, sous une reconstitution supposée stabilisée à 305 €, sans retour aux anciens prix.

Notre prix maximal
168,00 € par part, frais acheteur compris
Valeur de reconstitution au 31 décembre 2025
319,66 €
Écart du budget à la reconstitution
47,44 % sous cette valeur
Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
268,17 €
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
305,00 € par part, estimation non garantie
Écart du budget à notre scénario futur
44,92 % sous cette estimation
Revenu annuel retenu dans notre scénario
9,00 € par part
Rendement courant à notre prix maximal
5,36 % dans ce scénario, non garanti
Revente nette envisagée à dix ans
183,00 € par part, gré à gré supposé
Budget visant 6 % de TRI sur dix ans
168,00 € par part, frais acheteur compris

Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027

305 € en juin 2027, sous la reconstitution annuelle de 319,66 €.

Ce qui ferait revoir ce scénario : Reprise des loyers encaissés et baisse de la vacance. Une nouvelle baisse des expertises oblige à réviser le scénario.

Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.

Sources : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Scénario de sortie à dix ans

Nous retenons 183 € nets à dix ans, soit 60 % de la reconstitution estimée à 305 € en juin 2027. Nous supposons ensuite son maintien nominal jusqu’à la sortie, après une stabilisation qui reste fragile. La faible dette et les échanges réels permettent de chiffrer une sortie, mais les bureaux vacants et les distributions de plus-values rendent le redressement fragile. Ce montant est net des frais supportés par le vendeur ; les frais et droits dus par l’acheteur ne sont pas déduits une seconde fois. Il ne s’agit ni d’un cours observé ni d’une garantie de liquidité.

Ce qui ferait revoir cette sortie : 15 391 parts à vendre ; distribution trimestrielle dépendante de cessions. Une revente tardive ou à un prix inférieur réduit le TRI.

Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement

La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.

Points forts

  • Dette ASPIM de 8 % fin 2025.
  • Cours secondaire réellement exécuté.

Risques et réserves

  • TOF de 78,53 %, dont 68,95 % effectivement occupé.
  • 15 391 parts à vendre ; distribution trimestrielle dépendante de cessions.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Reprise des loyers encaissés et baisse de la vacance.
  • Actualisation des expertises et continuité des volumes secondaires.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Les baisses de prix, le remboursement de dette et la file des sorties sont explicités. Le recours au non récurrent et le TOF inférieur à 90 % sur Accimmo limitent notre confiance dans le dividende actuel.

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Recul sur le fonds

2/5

Limité

Ancienne SCPI de bureaux ; cours et expertises documentés, mais revenu courant fragile.

Expérience du gérant

5/5

Très étendue

Accimmo Pierre offre un historique de plusieurs décennies. Cette expérience documentée n’efface pas les difficultés du portefeuille de bureaux ni les délais nécessaires pour adapter les actifs et financer les sorties.

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Où acheter ?

Achat seulement à 168 € maximum par part, tous frais et droits compris. Plafond issu de nos hypothèses de revenus et de revente sur dix ans à un TRI de 6 %, avant fiscalité personnelle ; aucune offre disponible à ce prix n’est présumée.

Pourquoi ce prix maximal ?

13,10 € bruts en 2025, mais 10,39 € hors plus-values, impôt associé et réserves. Le T2 2026 provient à 84,3 % de plus-values ; nous retenons 9 € annuels pour la vacance. Avec ce revenu et 183 € de revente nette à dix ans, le budget visant 6 % de TRI ressort à 168 € frais compris. La révision du plafond vient de l’hypothèse de sortie ; le revenu et la reconstitution estimée sont conservés.

Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.

Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond

REGISTRE D’ORDRES

Registre BNP Paribas REIM

Dernier prix échangé relevé142,74 €par part, frais comprisSource du

42 parts échangées ; prix net vendeur de 130 €.

Notre prix max168,00 €par part, frais acheteur compris

Demander le mandat d’achat à BNP Paribas REIM ou à son conseiller bancaire ; le lien donne accès au carnet d’ordres et au contact du gérant. Confrontation le jeudi à 12 h ; ordre complet et validé avant le mercredi à 12 h. Confirmer le coût total pour la quantité choisie, minimum de droits compris, dans notre plafond. Le dernier fixing ne garantit ni le prix du prochain échange ni l’exécution de l’ordre.

Voir chez Registre BNP Paribas REIM (nouvel onglet)

GRÉ À GRÉ

2nd Market

Notre prix max168,00 €par part, frais acheteur compris

Recherche de gré à gré ; vérifier disponibilité et coût total inférieur ou égal à 197 €. Ce lien ne constitue pas une cotation.

Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)

Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

2016 à 2025 : prix moyens acheteurs annuels du marché secondaire, frais et droits compris ; pas des clôtures annuelles. Valeurs patrimoniales au 31 décembre. L’année 2023 est corroborée par les comparatifs du rapport 2024 et le récapitulatif 2025, son rapport n’étant pas présent dans l’archive officielle consultée. 2026 : confrontation exécutée du 1er octobre 2026, 142,74 € acheteur et 42 parts échangées ; valeurs patrimoniales toujours au 31 décembre 2025. Aucun prix de souscription primaire. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de France Investipierre
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2016240,00 €305,87 €257,13 €Document source
31 décembre 2017267,00 €328,45 €276,07 €Document source
31 décembre 2018254,00 €336,59 €283,53 €Document source
31 décembre 2019313,00 €353,83 €299,35 €Document source
31 décembre 2020334,00 €360,15 €304,64 €Document source
31 décembre 2021278,00 €374,50 €309,47 €Document source
31 décembre 2022276,00 €368,33 €309,64 €Document source
31 décembre 2023266,00 €331,01 €278,94 €Document source
31 décembre 2024184,00 €318,00 €267,86 €Document source
31 décembre 2025180,19 €319,66 €268,17 €Document source
1 octobre 2026142,74 €319,66 €268,17 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
268,17 €
Ratio ASPIM dettes et engagements, fin 2025 ; distinct du LTV bancaire de 8,4 % au 31 décembre 2025
8 %
Distribution 2025
Brut 13,10 €/part : foncier 10,37 + financier 1,25 + plus-values 1,38 + impôt français PV 0,10. Résultat net 10,39 ; RAN utilisé 1,23. Dividendes hors PV/impôt sur les plus-values 11,62 ; hors RAN 10,39. Distribution hors impôt étranger 13,10 : aucun prélèvement étranger isolé dans cette ventilation. Cash 12,62 après impôt sur les plus-values 0,10 et prélèvements financiers 0,38.
Acomptes S1 2026
T1 3,25 € et T2 3,25 € bruts, S1 6,50 €. T2 composé de PV 2,74 (84,3 %), foncier 0,10 et financier 0,41. Cash 3,12 après 0,13 de prélèvements personnels financiers ; aucun impôt étranger ventilé. Ne pas extrapoler 3,25 comme loyer récurrent.
Marché secondaire
Capital fixe, primaire fermé. Dernière exécution 1 octobre 2026 : prix vendeur 130 €, acheteur 142,74 € frais compris, 42 parts. Confrontation hebdomadaire jeudi 12 h, ordre valide avant mercredi 12 h ; jouissance 1er jour du mois de la transaction. Juin : dernière exécution 157,01 € acheteur/143 vendeur ; S1 8854 parts échangées.
Parts proposées à la vente
15391 parts inscrites à la vente au 30 juin 2026,0,9 % du capital ; pas une file de retraits au prix fixe.
Occupation et dette
TOF 78,53 % S 12026 : 68,95 % occupé + 4,80 franchise + 0,48 promesses + 4,30 restructuration ; 21,47 vacant. Dette 39,2 M€ fin 2025 (30 M€ direct + 9,2 M€ indirect), LTV 8,4 %, ASPIM 8,0 %. Base ASPIM valeur de réalisation + dettes + engagements immobiliers.
Frais de gestion et marché
Gestion : plafond 8,5 % HT (10,2 % TTC) produits locatifs HT et produits nets encaissés ; commission de cession 4 % HT (4,8 % TTC) montant vendeur + 5 % droits, prix acheteur usuel : vendeur×1,098, tel que confirmé par le tableau exécuté. Souscription statutaire 8 % HT max, sans guichet primaire actuel.
Droits et petits ordres
Droits d’enregistrement de 5 %, avec minimum légal de 25 € par déclaration : le coût par part d’un petit ordre peut dépasser le prix acheteur publié. Faire confirmer le montant total pour la quantité choisie, sans assimiler le cours passé à une offre disponible.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

BNP Paribas REIM France

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