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Commerces, principalement pieds d’immeuble / France : Paris, Île-de-France et régions

Pierre Sélection

Gérée par BNP Paribas REIM France
DécotéNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Dernier prix échangé relevé219,60 €par part, frais compris, au 30 septembre 2026
Valeur de reconstitution373,98 €Au 31 décembre 2025, non garantie
Année de création1976Historique propre au fonds
Occupation financière92,68 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Une décote réelle, sur un revenu hors réserves

Le fixing de septembre à 219,60 € frais compris est sous les expertises annuelles. Notre revenu de 12 € exclut le soutien des réserves ; le marché fonctionne, mais la couverture des acomptes doit s’améliorer. Notre plafond est de 229 € frais compris, avec 12 € annuels et 252 € nets à la revente dans dix ans.

À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote

Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote

Ce que nous attendons de cet investissement

Les revenus. 17 € distribués en 2025 dont 1,99 € de réserves. Au T2 2026, 0,90 € sur 4 € vient des réserves ; notre scénario retient 12 € annuels.

La valeur des parts. Nous conservons 360 € de reconstitution estimée pour juin 2027, puis supposons son maintien jusqu’à la dixième année. La revente nette de 252 € reste 30 % sous cette référence. Le marché fonctionne ; le revenu doit toutefois tenir sans le soutien actuel des réserves.

Notre prix maximal
229,00 € par part, frais acheteur compris
Valeur de reconstitution au 31 décembre 2025
373,98 €
Écart du budget à la reconstitution
38,77 % sous cette valeur
Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
302,50 €
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
360,00 € par part, estimation non garantie
Écart du budget à notre scénario futur
36,39 % sous cette estimation
Revenu annuel retenu dans notre scénario
12,00 € par part
Rendement courant à notre prix maximal
5,24 % dans ce scénario, non garanti
Revente nette envisagée à dix ans
252,00 € par part, gré à gré supposé
Budget visant 6 % de TRI sur dix ans
229,00 € par part, frais acheteur compris

Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027

360 € en juin 2027, sous les 373,98 € de décembre 2025. Pour la sortie à dix ans, nous supposons ensuite cette reconstitution maintenue à 360 €, sans reprise des anciennes valeurs ; ce prolongement est une hypothèse éditoriale à réexaminer sur les expertises, les encaissements et le financement.

Ce qui ferait revoir ce scénario : Couverture des acomptes hors réserves. Une nouvelle baisse des expertises oblige à réviser le scénario.

Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.

Sources : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Scénario de sortie à dix ans

Nous retenons 252 € nets à dix ans : 360 € de reconstitution supposée maintenue depuis juin 2027 × 70 %. Le marché fonctionne ; le revenu doit toutefois tenir sans le soutien actuel des réserves. Cette marge globale couvre l’écart entre reconstitution et valeur récupérable, les conditions de sortie et les frais supportés par le vendeur, déjà inclus dans le montant net ; elle ne se déduit pas une seconde fois. Ce prix n’est ni un cours observé ni une garantie de vente.

Ce qui ferait revoir cette sortie : Distribution alimentée par le report à nouveau ; 2 784 parts à vendre en juin. Une revente tardive ou à un prix inférieur réduit le TRI.

Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement

La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.

Points forts

  • TOF de 92,68 % et commerces diversifiés.
  • Marché de septembre effectivement exécuté, 380 parts.

Risques et réserves

  • Dette ASPIM de 12,34 % fin 2025.
  • Distribution alimentée par le report à nouveau ; 2 784 parts à vendre en juin.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Couverture des acomptes hors réserves.
  • Confirmation des frais totaux, avec minimum de droits de 25 € par transaction.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Les baisses de prix, le remboursement de dette et la file des sorties sont explicités. Le recours au non récurrent et le TOF inférieur à 90 % sur Accimmo limitent notre confiance dans le dividende actuel.

Voir la fiche du gérant

Recul sur le fonds

3/5

Intermédiaire

SCPI de commerces créée en 1976 ; historique documenté, mais revenu complété par les réserves.

Expérience du gérant

5/5

Très étendue

Accimmo Pierre offre un historique de plusieurs décennies. Cette expérience documentée n’efface pas les difficultés du portefeuille de bureaux ni les délais nécessaires pour adapter les actifs et financer les sorties.

Voir la fiche du gérant

Où acheter ?

Achat seulement à 229 € maximum par part, tous frais et droits compris. Plafond issu de nos hypothèses de revenus et de revente sur dix ans à un TRI de 6 %, avant fiscalité personnelle ; aucune offre disponible à ce prix n’est présumée.

Pourquoi ce prix maximal ?

12 € sous quatre acomptes de 4 € diminués des 0,90 € de RAN observés au T2, soit 12,40 €. À revenu inchangé, la sortie nette de 252 € porte le budget frais compris à 229 € pour environ 6 % de TRI sur dix ans ; cette hypothèse de sortie explique la révision du plafond.

Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.

Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond

REGISTRE D’ORDRES

Registre BNP Paribas REIM

Dernier prix échangé relevé219,60 €par part, frais comprisSource du

380 parts échangées ; prix net vendeur de 200 €.

Notre prix max229,00 €par part, frais acheteur compris

Demander le mandat d’achat à BNP Paribas REIM ou à son conseiller bancaire ; le lien donne accès au carnet d’ordres et au contact du gérant. Confrontation le dernier jour ouvré du mois ; ordre complet et validé au plus tard la veille ouvrée. Confirmer le coût total pour la quantité choisie, minimum de droits compris, dans notre plafond. Le dernier fixing ne garantit ni le prix du prochain échange ni l’exécution de l’ordre.

Voir chez Registre BNP Paribas REIM (nouvel onglet)

GRÉ À GRÉ

2nd Market

Notre prix max229,00 €par part, frais acheteur compris

Recherche de gré à gré ; vérifier disponibilité et coût total inférieur ou égal à 229 €. Ce lien ne constitue pas une cotation.

Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)

Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

2016 à 2025 : prix moyens acheteurs annuels, droits et frais compris, pas des prix de clôture. Expertises au 31 décembre. 2026 : dernière confrontation exécutée 30 septembre 2026,219,60 € acheteur et 380 parts échangées ; valeurs patrimoniales toujours datées 31 décembre 2025. Primaire fermé. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de Pierre Sélection
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2016374,00 €410,93 €342,42 €Document source
31 décembre 2017396,00 €408,61 €338,55 €Document source
31 décembre 2018367,00 €405,30 €334,75 €Document source
31 décembre 2019368,00 €412,09 €336,87 €Document source
31 décembre 2020374,00 €390,03 €321,57 €Document source
31 décembre 2021269,00 €396,95 €327,42 €Document source
31 décembre 2022276,00 €393,30 €324,42 €Document source
31 décembre 2023276,00 €385,02 €317,80 €Document source
31 décembre 2024213,00 €385,51 €313,72 €Document source
31 décembre 2025219,79 €373,98 €302,50 €Document source
30 septembre 2026219,60 €373,98 €302,50 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
302,50 €
Ratio ASPIM dettes et engagements fin 2025 ; distinct du LTV bancaire de 12,5 % au 31 décembre 2025
12,34 %
Distribution 2025
Brut 17,00 € : foncier 16,68 + financier 0,32 ; aucune plus-value ni impôt étranger. Résultat net 15,01 ; RAN utilisé 1,99 (11,7 % du versement), RAN restant 11,24. Cash 16,90 après 0,10 prélèvements financiers personnels.
Acomptes 2026
T1 4,00 et T2 4,00 bruts, S1 8,00. T2 foncier 3,99 + financier 0,01 ; RAN prélevé 0,90 (22,5 %), inclus dans les revenus fonciers ; net en espèces 4,00 arrondi. Aucun impôt étranger.
Marché secondaire
Capital fixe sans souscription primaire. Dernière confrontation 30 septembre 2026 : vendeur 200 €, acheteur 219,60 €, 380 parts. Dernier jour ouvré du mois, ordres avant la veille ouvrée ; jouissance au premier jour du mois de la transaction. Juin 225,09 acheteur/205 vendeur ; S1 5821 parts échangées.
Liquidité et occupation
2784 parts inscrites à la vente en juin 2026,0,4 % de 725035 parts. TOF 92,68 % S1 : 90,51 % occupé + 1,44 franchise + 0,73 promesses ; 7,32 vacant. Patrimoine 78 % pieds d’immeuble, 15 % moyennes surfaces et 7 % centres commerciaux.
Dette
30,9 M€ de dettes bancaires fin 2025 : 26,9 M€ long terme et 4 M€ ligne de crédit ; LTV 12,5 %, ratio ASPIM 12,34 % sur la valeur de réalisation augmentée des dettes et engagements.
Frais
Gestion 9,5 % HT, 11,4 % TTC produits locatifs HT et financiers nets. Cession 4 % HT maximum ; droits 5 % avec minimum 25€ par transaction. La note publie«5 % TTC»cession malgré 4 HT ; le tableau d’exécutions actuel majore effectivement 200 à 219,60 €, soit 9,8 % commissions + droits et 4,8 % TTC de cession usuel. Conserver cette discordance documentaire plutôt que reprendre 5 TTC sans réserve. Souscription 10 % HT max statutaire mais primaire fermé.
Droits et petits ordres
Droits d’enregistrement de 5 %, avec minimum légal de 25 € par déclaration : le coût par part d’un petit ordre peut dépasser le prix acheteur publié. Faire confirmer le montant total pour la quantité choisie, sans assimiler le cours passé à une offre disponible.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

BNP Paribas REIM France

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