Points forts
- Un marché par confrontation et des prix exécutés observables
Pp
Dernier prix échangé relevé39,53 €par part, frais compris, au 27 août 2026
Valeur de reconstitution81,75 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création2008Historique propre au fonds
Occupation financière81,7 %Au 30 juin 2026
Notre avis
Décoté, avec un plafond de 40 € frais compris
Les bureaux vacants et les dettes et engagements de 41,3 % pèsent lourdement sur Primopierre. Nous n’envisageons l’achat qu’à 40 € maximum frais compris, avec une hypothèse de revenus réduits. L’exécution du 27 août à 39,53 € montre qu’un échange a eu lieu sous ce plafond, sans garantir le prochain prix.
À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote
Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote
Ce que nous attendons de cet investissement
Les revenus. Nous retenons 3 € annuels, soit 7,5 % à notre plafond frais compris. Ce rendement de scénario tient au prix très abaissé ; le revenu peut encore diminuer.
La valeur des parts. Nous cherchons aussi un rattrapage partiel si les relocations et le désendettement se concrétisent. Le scénario de reconstitution de 65 € à juin 2027 reste distinct d’un prix de revente.
- Notre prix maximal
- 40,00 € par part, frais acheteur compris
- Valeur de reconstitution au 30 juin 2026
- 81,75 €
- Écart du budget à la reconstitution
- 51,07 % sous cette valeur
- Valeur de réalisation au 30 juin 2026
- 70,76 €
- Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
- 65,00 € par part, estimation non garantie
- Écart du budget à notre scénario futur
- 38,46 % sous cette estimation
- Revenu annuel retenu dans notre scénario
- 3,00 € par part
- Rendement courant à notre prix maximal
- 7,5 % dans ce scénario, non garanti
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
Nous retenons 65 € de reconstitution par part au 30 juin 2027. Entre fin 2025 et juin 2026, elle passe de 91,95 € à 81,75 €, soit environ −11,1 %. La poursuite de ce rythme sur deux semestres donne environ 65 €. Nous ne confondons pas cette variation nette par part avec celle des seuls immeubles, amplifiée par la dette.
Ce qui ferait revoir ce scénario : Une vacance plus importante, des cessions défavorables ou un refinancement plus coûteux feraient baisser l’estimation. Des relocations durables et un désendettement sans braderie permettraient de la revoir.
Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.
Sources : Rapport annuel 2025 · Bulletin T2 / S1 2026
Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement
La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.
Risques et réserves
- Occupation financière de 81,7 % et dette élevée
- La distribution récente ne doit pas être considérée comme acquise
Ce qui pourrait faire changer notre avis
- Des preuves de relocation et de désendettement
- Des cessions qui confirment les valeurs récupérables
Nos notes
Confiance dans le gérant
2/5RéservéeNote provisoire
Sur Primopierre et Primovie, les baisses patrimoniales et les difficultés de sortie nous rendent réservés. Le marché par confrontation donne un cadre aux échanges, sans effacer les pertes ni garantir la revente. Nous attendons des résultats sur les relocations, les cessions et le désendettement pour relever notre confiance.
Voir la fiche du gérantRecul sur le fonds
4/5ImportantNote provisoire
Primopierre existe depuis 2008. Les échanges par confrontation ont commencé en 2026, alors que le fonds doit encore améliorer son occupation et réduire sa dette.
Expérience du gérant
4/5ÉtendueNote provisoire
L’activité de Primonial REIM est documentée depuis 2011, avec une diversification vers la santé en 2012 puis la zone euro en 2015. Le changement de nom de 2024 ne remet pas cet historique à zéro. Nous distinguons ce parcours institutionnel de la responsabilité des équipes successives.
Voir la fiche du gérantOù acheter ?
Notre plafond est de 40 € par part, frais acheteur compris. La confrontation du 27 août 2026 a fixé un prix de 39,53 € frais compris, sous cette limite. Il s’agit d’une exécution passée, pas d’une offre ferme actuelle.
Pourquoi ce prix maximal ?
À 40 € frais compris, la marge sous notre scénario de 65 € reste proche de 38 %. Nous la demandons en contrepartie de la dette élevée et des bureaux vacants, sans qu’elle constitue une protection garantie. Notre hypothèse de 3 € annuels est sous l’annualisation des 0,82 € de loyers du T2. Le rendement de 7,5 % qui en résulte ne dispense pas de cette marge patrimoniale.
Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.
Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond
REGISTRE D’ORDRES
Registre Praemia
Notre prix max40,00 €par part, frais acheteur compris
Marché secondaire par confrontation des ordres.
Voir chez Registre Praemia (nouvel onglet)Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.
Historique des valeurs
Prix de souscriptionValeur de reconstitutionValeur de réalisation
Historique partiel, complété avec les valeurs publiées de fin 2025 et de juin 2026. Nos scénarios futurs ne sont pas intégrés à cette courbe. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
Valeurs et sources du graphique
| Date | Souscription | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | — | 91,95 € | 78,45 € | Document ↗ |
| 30 juin 2026 | — | 81,75 € | 70,76 € | Document ↗ |
Données et documents
Repères techniques
- Valeur de réalisation
- 70,76 €
- Dettes et engagements
- 41,3 %
- Dernier prix exécuté
- 36 € net vendeur · 39,53 € acquéreur
- Date de l’exécution
- 27 août 2026
- Distribution T2
- 0,90 €
- Parts en attente de vente
- 146 937 au 30 juin 2026
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
Toutes les sources de cette fiche (4)
- Bulletin T2 / S1 2026 ↗ — 30 juin 2026
- Présentation et documentation du fonds ↗ — 14 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 ↗ — 31 décembre 2025
- Prix de confrontation du registre Praemia ↗ — 27 août 2026
SOCIÉTÉ DE GESTION
Praemia REIM France
Voir notre avis et les autres fonds suivis