À 54,90 € frais compris, Primovie offre une décote intéressante pour un achat de long terme. Nous retenons environ 135 € de reconstitution et 112 € de réalisation fin 2028, sous condition de stabilisation de la santé. La dette amplifie les baisses du patrimoine et la décote de marché peut durer. Notre plafond est de 90 € frais compris, avec 5 € de distribution annuelle retenue et une revente encore décotée à dix ans.
À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote
Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote
Les revenus. Nous retenons 5 € annuels après fiscalité étrangère, avant fiscalité personnelle, soit 5,56 % à notre plafond de 90 €. C’est une hypothèse de distribution totale, pas un rendement locatif démontré. Les 6,80 € obtenus en annualisant le T2 ne sont pas acquis pour les prochaines années.
La valeur des parts. Notre scénario central à fin 2028 retient 130–140 € de reconstitution, autour de 112 € de réalisation. À dix ans, nous envisageons 94,50 € nets à la revente, soit 30 % sous les 135 € de reconstitution retenus. Cela suppose une stabilisation du patrimoine après 2028 et une amélioration partielle du marché des parts. La dette et une nouvelle crise des exploitants peuvent encore réduire ces valeurs.
Nous retenons 130–140 € de reconstitution fin 2028, soit 135 € comme repère de calcul, et environ 112 € de réalisation. Le scénario suppose une baisse supplémentaire de 3 % de la santé/seniors et de 20 % des bureaux par rapport à juin 2026, avec 30 M€ de coûts supplémentaires non déjà inclus dans ces décotes. Le scénario défavorable descend vers 105 € de reconstitution ; la crise sévère vers 73 €. Ce sont des hypothèses, pas de nouvelles expertises ni un plancher.
Ce qui ferait revoir ce scénario : Une nouvelle dégradation des exploitants de santé, des cessions forcées ou des travaux et restructurations plus coûteux réduiraient ces valeurs. La stabilisation de la santé est déterminante ; les baux renouvelés ne suffisent pas à la garantir.
Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.
Sources : Bulletin T2 / S1 2026 · Rapport annuel 2025 — Primovie
À dix ans, nous retenons 94,50 € nets à la revente, soit 30 % sous les 135 € de reconstitution estimés et environ 15,6 % sous les 112 € de réalisation. Le montant est supposé net des frais de cession supportés par le vendeur. Il suppose que le patrimoine se stabilise après fin 2028 et que le marché des parts se redresse partiellement ; le premier fixing ne démontre pas cette amélioration. Aucun retour aux anciennes valeurs n’est retenu.
Ce qui ferait revoir cette sortie : Des distributions inférieures à 5 €, des pertes supplémentaires dans la santé ou les participations, ou une liquidité plus faible réduiraient le prix de sortie et le plafond. Une réalisation proche de 59 € en crise sévère laisserait très peu de marge face à un achat autour de 55 €.
Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin T2 / S1 2026 · Rapport annuel 2025 — Primovie · Marché des parts : fixing du 24 septembre 2026, vérifié le 7 octobre 2026
Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement
La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.
Réservée
Sur Primopierre et Primovie, les baisses patrimoniales et les difficultés de sortie nous rendent réservés. Le marché par confrontation donne un cadre aux échanges, sans effacer les pertes ni garantir la revente. Nous attendons des résultats sur les relocations, les cessions et le désendettement pour relever notre confiance.
Voir la fiche du gérantImportant
Primovie existe depuis 2012. Le fonds a un historique long, auquel s’ajoutent désormais des difficultés de revente des parts.
Étendue
L’activité de Primonial REIM est documentée depuis 2011, avec une diversification vers la santé en 2012 puis la zone euro en 2015. Le changement de nom de 2024 ne remet pas cet historique à zéro. Nous distinguons ce parcours institutionnel de la responsabilité des équipes successives.
Voir la fiche du gérantNotre plafond est de 90 € par part, frais acheteur compris. Le dernier fixing publié, le 24 septembre 2026, a porté sur 1 433 parts à 54,90 € frais inclus. À ce niveau, l’achat reste intéressant dans notre scénario, mais les revenus et la sortie restent incertains. Le plafond n’est pas un ordre à passer à 90 € : consulter le carnet actuel avant de se positionner. Les annonces de gré à gré à 114 € et 115 € hors frais dépassent notre budget.
Avec 5 € de distribution annuelle et une revente nette de 94,50 € dans dix ans, le budget visant 6 % de TRI ressort à environ 90 € frais compris. Cette sortie reste 30 % sous les 135 € de reconstitution retenus : la stabilisation paraît crédible, mais les revenus et la liquidité restent à confirmer. Une baisse des revenus ou une restructuration plus coûteuse abaisserait ce plafond.
Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.
Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond
REGISTRE D’ORDRES
1 433 parts échangées ; prix net vendeur de 50 €
Marché secondaire par confrontation des ordres.
Voir chez Registre Praemia (nouvel onglet)GRÉ À GRÉ
Lot de 173 parts à 114 € : 19 722 € hors frais acheteur. Rendement brut estimé affiché : 6,6 %, calculé par la plateforme sur la distribution passée et le prix vendeur, avant frais acheteur ; revenu futur non garanti.
Annonce affichée disponible au contrôle du 8 octobre 2026 ; disponibilité à revérifier. Avec 1,8 % TTC de commission, 240 € de dossier, 5 % de droits et 0 à 200 € de frais du gérant estimés par la plateforme, coût indicatif de 123,14 à 124,30 € par part pour le lot entier. Le prix vendeur dépasse déjà notre plafond de 90 € frais compris : négociation nécessaire. Notre revenu prudent de 5 € par an représente environ 4,1 % du coût total minimal, distinct du rendement affiché.
Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)GRÉ À GRÉ
Lot de 74 parts à 115 € : 8 510 € hors frais acheteur. Rendement brut estimé affiché : 6,5 %, calculé par la plateforme sur la distribution passée et le prix vendeur, avant frais acheteur ; revenu futur non garanti.
Annonce affichée disponible au contrôle du 8 octobre 2026 ; disponibilité à revérifier. Avec 1,8 % TTC de commission, 240 € de dossier, 5 % de droits et 0 à 200 € de frais du gérant estimés par la plateforme, coût indicatif de 126,06 à 128,77 € par part pour le lot entier. Le prix vendeur dépasse déjà notre plafond de 90 € frais compris : négociation nécessaire. Notre revenu prudent de 5 € par an représente environ 4,0 % du coût total minimal, distinct du rendement affiché.
Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.
Valeurs annuelles de fin d’exercice de 2016 à 2025, puis observations publiées en 2026. Les trois séries reflètent les prix de souscription et expertises documentés, sans les prix de confrontation ni les scénarios éditoriaux. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
| Date | Prix d’entrée | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2016 | 191,00 € | 198,07 € | 169,12 € | Document source |
| 31 décembre 2017 | 203,00 € | 202,09 € | 172,56 € | Document source |
| 31 décembre 2018 | 203,00 € | 202,21 € | 173,22 € | Document source |
| 31 décembre 2019 | 203,00 € | 203,87 € | 174,18 € | Document source |
| 31 décembre 2020 | 203,00 € | 199,16 € | 170,35 € | Document source |
| 31 décembre 2021 | 203,00 € | 202,79 € | 174,36 € | Document source |
| 31 décembre 2022 | 203,00 € | 200,51 € | 172,61 € | Document source |
| 31 décembre 2023 | 203,00 € | 176,54 € | 149,70 € | Document source |
| 31 décembre 2024 | 185,00 € | 164,42 € | 140,50 € | Document source |
| 31 décembre 2025 | 164,00 € | 152,74 € | 129,10 € | Document source |
| 30 juin 2026 | — | 146,51 € | 123,76 € | Document source |
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
SOCIÉTÉ DE GESTION
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