Points forts
- Des confrontations qui permettent d’observer des échanges effectifs
S1
Dernier prix échangé relevé310,80 €par part, frais compris, au 31 juillet 2026
Valeur de reconstitution504,94 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création1968Historique propre au fonds
Occupation financière83,7 %Au 30 juin 2026
Notre avis
À envisager jusqu’à 200 € frais compris
Sélectinvest 1 reste très exposée aux bureaux franciliens, avec une occupation de 83,7 % et des revenus récents en retrait. Nous n’envisageons l’achat qu’à 200 € maximum frais compris, pour les loyers et un éventuel rattrapage du prix. Les références de marché relevées dépassent nettement ce budget : elles ne constituent donc pas des achats à notre prix.
À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote
Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote
Ce que nous attendons de cet investissement
Les revenus. Nous retenons 12 € annuels hors reconduction des produits financiers du T2, soit 6 % à notre plafond frais compris. Nous n’attendons pas un retour rapide aux distributions de 2025.
La valeur des parts. Nous recherchons une réduction partielle de la décote en complément des revenus. Le scénario de reconstitution de 410 € à juin 2027 tient déjà compte de la poursuite de la baisse ; il ne constitue pas un prix de sortie.
- Notre prix maximal
- 200,00 € par part, frais acheteur compris
- Valeur de reconstitution au 30 juin 2026
- 504,94 €
- Écart du budget à la reconstitution
- 60,39 % sous cette valeur
- Valeur de réalisation au 30 juin 2026
- 417,48 €
- Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
- 410,00 € par part, estimation non garantie
- Écart du budget à notre scénario futur
- 51,22 % sous cette estimation
- Revenu annuel retenu dans notre scénario
- 12,00 € par part
- Rendement courant à notre prix maximal
- 6 % dans ce scénario, non garanti
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
Nous retenons 410 € de reconstitution par part au 30 juin 2027. Le passage de 560,96 € fin 2025 à 504,94 € en juin 2026 représente environ −10 %. Prolonger cette baisse sur deux semestres donne environ 409 €, arrondis à 410 € pour ne pas donner une fausse précision à l’estimation.
Ce qui ferait revoir ce scénario : Des travaux plus lourds, des libérations supplémentaires ou des cessions sous expertise abaisseraient ce scénario. Une amélioration durable des encaissements et des ventes proches des expertises soutiendrait sa révision.
Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.
Sources : Rapport annuel 2025 · Bulletin T2 / S1 2026
Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement
La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.
Risques et réserves
- Une forte exposition aux bureaux, notamment franciliens
- Un revenu récent nettement inférieur au versement 2025
Ce qui pourrait faire changer notre avis
- Une estimation des revenus après travaux et remboursement de la dette
- Des ventes d’immeubles ou des travaux qui modifient les revenus attendus
Nos notes
Confiance dans le gérant
2/5RéservéeNote provisoire
Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.
Voir la fiche du gérantRecul sur le fonds
4/5ImportantNote provisoire
Sélectinvest 1 existe depuis 1968. Le fonctionnement du marché des parts a changé en 2026, dans un contexte de difficultés de revente.
Expérience du gérant
4/5ÉtendueNote provisoire
La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.
Voir la fiche du gérantOù acheter ?
Notre plafond est de 200 € par part, frais acheteur compris. L’exécution de juillet à 310,80 € frais compris et l’annonce de référence à 279 € hors frais restent au-dessus. Le lot annoncé est sous compromis et sert uniquement de référence documentaire.
Pourquoi ce prix maximal ?
Le plafond de 200 € laisse un peu plus de la moitié de notre scénario de 410 € en marge de prix. Cette sélection reste forte compte tenu de l’exposition aux bureaux, de la vacance et des travaux. Avec 12 € annuels dans notre scénario, le rendement courant est de 6 %. Ce revenu et la décote patrimoniale se complètent ; aucun des deux ne suffit seul à justifier l’achat.
Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.
Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond
REGISTRE D’ORDRES
Registre La Française
Notre prix max200,00 €par part, frais acheteur compris
Marché secondaire par confrontation des ordres.
Voir chez Registre La Française (nouvel onglet)GRÉ À GRÉ
2nd Market
Lot de référence de 17 parts, sous compromis
Notre prix max200,00 €par part, frais acheteur compris
Marché de gré à gré entre investisseurs.
Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.
Historique des valeurs
Prix de souscriptionValeur de reconstitutionValeur de réalisation
Historique partiel, complété avec les valeurs publiées de fin 2025 et de juin 2026. Nos scénarios futurs ne sont pas intégrés à cette courbe. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
Valeurs et sources du graphique
| Date | Souscription | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2025 | — | 560,96 € | 464,91 € | Document ↗ |
| 30 juin 2026 | — | 504,94 € | 417,48 € | Document ↗ |
Données et documents
Repères techniques
- Valeur de réalisation
- 417,48 €
- Endettement publié
- 24,29 %
- Dernier prix exécuté
- 280 € vendeur · 310,80 € acquéreur
- Date de l’exécution
- 31 juillet 2026
- Distribution T2
- 3,54 €
- Bureaux
- 88,1 %
- Prochaine confrontation relevée
- 30 septembre 2026
- Frais de confrontation
- 6 % TTC + 5 % de droits
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
Toutes les sources de cette fiche (5)
- Bulletin T2 / S1 2026 ↗ — 30 juin 2026
- Présentation et documentation du fonds ↗ — 14 septembre 2026
- Rapport annuel 2025 ↗ — 31 décembre 2025
- Bulletin T4 2024 : date de création ↗ — 31 décembre 2024
- Annonce de référence : 17 parts à 279 €, sous compromis ↗ — 14 septembre 2026
SOCIÉTÉ DE GESTION
La Française REM
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