ADF2

Résidentiel ancien rénové ; déficit foncier / France, patrimoine résidentiel avec commerces selon fonds

Amundi Défi Foncier 2

Gérée par Amundi Immobilier

No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le 6 octobre 2026

Prix de souscription—Souscription suspendue

Valeur de reconstitution745,82 €Au 31 décembre 2025, non garantie

Année de création2016Historique propre au fonds

Occupation financière91,96 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Sans vente ni marché exécuté, le prix reste trop incertain.

Les 52 logements et un commerce sont encore détenus, sans cession au semestre. L’ordre vendeur à 792 € frais compris dépasse la réalisation de 745,82 €, sans avantage fiscal initial transmissible ni marché récent.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. 14 € en 2025 et 6 € au S1 2026. Aucun remboursement de capital sur ce semestre ; ne pas prolonger ces loyers sur une durée de dix ans.

La valeur des parts. Réalisation et reconstitution de liquidation de 745,82 € fin 2025. La fenêtre de cession 2028–2030 reste une prévision, à laquelle s’ajoutent travaux, frais et aléas de vente.

Points forts

TOF de 91,96 % et absence d’endettement publiée fin 2025.
Actifs et commissions de liquidation identifiés.

Risques et réserves

Aucune part échangée S1 et 370 parts en attente à juin.
Aucune vente d’immeuble, huit logements vacants et calendrier incertain.

Ce qui pourrait faire changer notre avis

Premières cessions réalisées et coûts résiduels détaillés.
Prix secondaire réellement exécuté compatible avec le capital net restant, sans garantie fiscale nouvelle.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

La révision d’août 2026 touche Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine : la pression dépasse un fonds isolé. Sur Génépierre, la vacance et l’endettement renforcent nos réserves. Les moyens d’Amundi sont importants, mais nous attendons des améliorations locatives et des sorties effectives avant d’accorder davantage de confiance.

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Recul sur le fonds

1/5

Très limité

Déficit foncier créé en 2016 ; liquidation depuis juillet 2023, ventes prévues initialement en 2028–2030.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

La gestion de SCPI et d’OPCI par Amundi Immobilier est documentée dans les publications du groupe dès 2015, et son organisation actuelle couvre un large patrimoine européen. Nous retenons une expérience élevée de la plateforme, sans lui attribuer automatiquement toute l’ancienneté de Génépierre, créé en 1978.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Premières cessions réalisées et coûts résiduels détaillés.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Valeurs annuelles comptables/expertisées à la clôture ; réalisation et reconstitution sont identiques dans les derniers comptes de liquidation, sans frais de reconstitution. Les remboursements diminuent le patrimoine restant et doivent être lus séparément du revenu. Aucun ancien prix d’émission fermé prolongé. Rapports accessibles depuis 2019, comparatif 2018 retrouvé ; gaps 2016–2017 recherchés et signalés. Précisions sur les séries absentes ou la fermeture du prix primaire : 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025. Les expertises documentées restent affichées ; aucun cours ou montant absent n’est reconstitué. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique

Historique documenté de Amundi Défi Foncier 2
Date	Prix d’entrée	Reconstitution	Réalisation	Source
31 décembre 2018	—	1 189,76 €	988,49 €	Document source
31 décembre 2019	—	1 095,56 €	906,35 €	Document source
31 décembre 2020	—	1 112,26 €	921,41 €	Document source
31 décembre 2021	—	1 141,48 €	947,51 €	Document source
31 décembre 2022	—	1 101,51 €	914,45 €	Document source
31 décembre 2023	—	862,54 €	862,54 €	Document source
31 décembre 2024	—	782,15 €	782,15 €	Document source
31 décembre 2025	—	745,82 €	745,82 €	Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 31 décembre 2025: 745,82 €
Pas de recours à l’endettement ni effet de levier selon section risques RA2025 au 31 décembre 2025: 0 %
Situation de la société: En liquidation depuis le 6 juillet 2023 ; société existante avec actifs encore détenus
Distribution 2025 avant fiscalité personnelle (€/part): 14
Distribution 2025 après impôts étrangers (€/part): 14
Distribution 2025 après prélèvements financiers (€/part): Non publié avec précision
Impôt étranger 2025 (€/part): 0
Revenus T1 2026 (€/part): 3
Revenus T2 2026 (€/part): 3
Revenus S1 2026 (€/part): 6
Restitution de capital T1 2026 (€/part): 0
Restitution de capital T2 2026 (€/part): 0
Restitution de capital S1 2026 (€/part): 0
Commission de gestion pendant liquidation: 7,15 % TTI des loyers HT encaissés et produits financiers nets, exonérés de TVA
Frais de transfert sans marché organisé: 300 € exonérés TVA par cessionnaire (gré à gré, divorce, donation) ; 600 € exonérés TVA par dossier de succession
Frais du marché organisé: 5 % TTI, exonérés TVA, de commission sur prix net vendeur + droits 5 %, à charge de l’acquéreur pendant liquidation, total 10 %
Commission de cession des actifs: 1,5 % TTI maximum du prix net vendeur après paiement des intermédiaires
Fiscalité et détention: Déficit foncier : conservation des parts au moins 3 ans après dernière imputation sur revenu global, location maintenue 3 ans après dernière imputation ; travaux historiquement réalisés sans nouvel avantage fiscal garanti à un repreneur
Parts en circulation: 16438
Parts en attente de cession au 30 juin 2026: 370
Parts échangées S1 2026: 0
Carnet de marché consulté le 6 octobre 2026: 5 parts à acheter à 410 € ; 388 à vendre ; premier ordre vendeur 8 parts à 720 € net, 792 € acquéreur ; aucune part exécutée dans les six derniers mois
Réalisation au 31 décembre 2025 (€/part): 745,82
Reconstitution au 31 décembre 2025 (€/part): 745,82
Patrimoine S1 2026: 52 logements et 1 commerce, 2 585 m², 8 logements vacants ; aucune cession immobilière
Calendrier de cession initial: Fenêtre 2028–2030 annoncée au bulletin 2026 ; prévision, pas garantie
Premier exercice: Premier exercice 2016–2017 exceptionnel de 18 mois selon note RA2020 : pas de clôture annuelle autonome 2016 ; première valeur clôture 2017 non accessible dans archives ouvertes
Nature des valeurs affichées au bulletin: Valeurs réalisation et reconstitution explicitement décembre 2025. En liquidation la reconstitution est égale à la réalisation car frais de reconstitution du patrimoine supprimés, selon annexe des comptes.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (10)

Bulletin semestriel S1 2026 — 30 juin 2026
Rapport annuel 2025 — 31 décembre 2025
Note d’information et statuts — 6 octobre 2026
Rapport annuel 2024 — 31 décembre 2024
Rapport annuel 2023 — 31 décembre 2023
Rapport annuel 2021 — 31 décembre 2021
Rapport annuel 2020 — 31 décembre 2020
Rapport annuel 2019 — 31 décembre 2019
Présentation officielle et marché des parts — 6 octobre 2026
Carnet de marché officiel — consultation 6 octobre 2026 — 6 octobre 2026