Points forts
- Occupation de 100 % et aucune part en attente au T2.
Cd
Prix de souscription200,00 €par part, au 30 juin 2026
Valeur de reconstitution217,47 €Au 31 décembre 2025, non garantie
Année de création2023Historique propre au fonds
Occupation financière100 %Au 30 juin 2026
Notre avis
Trop de concentration pour un revenu de 5 %
L’enfance et l’éducation constituent un thème lisible, avec un TOF de 100 %. Mais trois groupes concentrent 93 % des loyers et le recouvrement est de 96,6 %. Pour un dividende de 10 € sur une part de 200 €, cette concentration et la hausse des frais de gestion limitent l’intérêt de l’achat.
À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé
Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue
Pourquoi nous restons à l’écart
Les revenus. Les acomptes 2026 restent de 2,50 € par trimestre. Le rapport 2025 montre un prélèvement de 7 647,67 € sur les réserves malgré le 0 % non récurrent affiché au bulletin ; les frais de gestion passent en outre à 10 % HT en 2026.
La valeur des parts. La reconstitution de 217,47 € est datée de fin 2025. Une marge sous l’expertise ne protège pas d’un défaut d’un des principaux exploitants.
Risques et réserves
- Rigolo Comme La Vie, Les Petits Chaperons Rouges et Plan B représentent respectivement 35 %, 30 % et 28 % des loyers.
- Hausse des frais de gestion et réserves mobilisées pour compléter le résultat 2025.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
- Une diversification des exploitants et un dividende couvert après les frais de gestion 2026.
Nos notes
Confiance dans le gérant
3/5Mesurée
Le suivi des exploitants et du recouvrement est utile. La concentration de Cœur d’Avenir et l’écart entre le non récurrent affiché au bulletin et l’affectation du résultat annuel demandent une lecture croisée des documents.
Voir la fiche du gérantRecul sur le fonds
2/5Limité
Les séries documentées permettent d’examiner les premières années du fonds.
Expérience du gérant
3/5Établie
Le rapport annuel décrit une organisation de 41 équivalents temps plein en 2025. Cœur d’Avenir n’a cependant que ses premiers exercices : nous disposons de preuves de gestion opérationnelle, sans historique long propre à ce thème.
Voir la fiche du gérantConditions d’achat
Pas d’achat recommandé à ce stade. Une diversification des exploitants et un dividende couvert après les frais de gestion 2026.
Aucun lien d’achat proposé
Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.
Historique des valeurs
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation
Prix et expertises documentés de fin d’exercice, puis observations 2026. Les projections de notre avis sont séparées de ces séries. Les dernières expertises restent datées du 2025-12-31 ; le point de prix 2026 ne les redéfinit pas. Les valeurs de fin 2023 n’ont pas été retrouvées ; la note d’information prévoit pourtant une clôture au 31 décembre 2023. La série commence aux premières valeurs documentées, fin 2024, sans recréer celles de 2023. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
Valeurs et sources du graphique
| Date | Prix d’entrée | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2024 | 200,00 € | 212,84 € | 179,13 € | Document source |
| 31 décembre 2025 | 200,00 € | 217,47 € | 176,58 € | Document source |
| 30 juin 2026 | 200,00 € | — | — | Document source |
Données et documents
Repères techniques
- Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
- 176,58 €
- Endettement / actif net augmenté des dettes au 30 juin 2026
- 0 %
- Distribution 2025 brute
- 10 € par part avant fiscalité étrangère et personnelle
- Distribution 2025 après fiscalité étrangère
- 10 € par part, avant fiscalité personnelle
- Commission de souscription
- 10 % HT / 12 % TTC
- Commission de gestion
- 10 % HT / 12 % TTC depuis1janvier2026 (8,4 % HT en2025,6 % HT en2024)
- Parts en attente au 30 juin 2026
- 0
- Concentration des loyers
- Trois exploitants totalisent 93 % des loyers
- Recouvrement au semestre
- 96,6 %
- Prélèvement sur réserves 2025
- 7 647,67 € selon l’affectation du résultat ; divergence avec le 0 % non récurrent du bulletin
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
Toutes les sources de cette fiche (3)
- Bulletin T2 2026 — 30 juin 2026
- Rapport annuel 2025 — 31 décembre 2025
- Note information août2026 — 5 octobre 2026
SOCIÉTÉ DE GESTION
Sogenial Immobilier
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