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CMP1

Bureaux majoritaires et commerces / France et Europe

Crédit Mutuel Pierre 1

Gérée par La Française REM
DécotéNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Dernier prix échangé relevé49,95 €par part, frais compris, au 30 septembre 2026
Valeur de reconstitution201,41 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création1973Historique propre au fonds
Occupation financière81,4 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Une forte décote, mais un plafond limité à 82 €

49,95 € frais inclus au fixing de septembre, contre 164,89 € de réalisation. La décote est importante, mais les acomptes ont fortement baissé et le patrimoine conserve 18,6 % de vacance financière. Notre plafond est de 82 € frais compris, avec 4 € annuels et une sortie nette de 95 € à dix ans.

À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote

Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote

Ce que nous attendons de cet investissement

Les revenus. 9,59 € après impôts étrangers en 2025, mais seulement 7,33 € de résultat distribué hors réserves et fiscalité française sur plus-values. Les acomptes S1 2026 de 2,16 € conduisent à retenir 4 € annuels. Les 4 € retenus représentent 4,88 % du plafond de 82 €, avant fiscalité personnelle ; leur maintien reste une hypothèse.

La valeur des parts. Reconstitution de juin de 201,41 € ; scénario à 190 €, sans retour à la souscription historique de 215 €. Les revenus réduits, la vacance et les financements rendent le redressement très incertain ; les confrontations donnent toutefois un canal de sortie réel. Pour la revente, nous retenons 95 € nets à dix ans, sous réserve du maintien du patrimoine après juin 2027.

Notre prix maximal
82,00 € par part, frais acheteur compris
Valeur de reconstitution au 30 juin 2026
201,41 €
Écart du budget à la reconstitution
59,29 % sous cette valeur
Valeur de réalisation au 30 juin 2026
164,89 €
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
190,00 € par part, estimation non garantie
Écart du budget à notre scénario futur
56,84 % sous cette estimation
Revenu annuel retenu dans notre scénario
4,00 € par part
Rendement courant à notre prix maximal
4,88 % dans ce scénario, non garanti
Revente nette envisagée à dix ans
95,00 € par part, gré à gré supposé
Budget visant 6 % de TRI sur dix ans
82,00 € par part, frais acheteur compris

Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027

190 € en juin 2027, sous la reconstitution actuelle de 201,41 €. Le scénario de 190 € après juin 2027 suppose la stabilisation des bureaux et un financement des travaux. Le marché récent n’en apporte pas encore la preuve. Nous conservons ensuite cette reconstitution de 190 € jusqu’à la dixième année, sans hausse automatique ni accumulation des distributions dans le patrimoine.

Ce qui ferait revoir ce scénario : Dividende courant couvert et reprise de l’occupation payante. Une nouvelle baisse des expertises oblige à réviser le scénario.

Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.

Sources : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Scénario de sortie à dix ans

Nous retenons 95 € nets de tous frais de cession à dix ans, soit 190 € de reconstitution supposée maintenue après juin 2027, diminués de 50 %. Les revenus réduits, la vacance et les financements rendent le redressement très incertain ; les confrontations donnent toutefois un canal de sortie réel. Cette marge globale comprend l’écart lié aux frais théoriques de reconstitution et l’incertitude de revente ; elle n’est pas une nouvelle baisse des immeubles. Le revenu de 4 € est supposé maintenu, sans garantir la sortie.

Ce qui ferait revoir cette sortie : Retraits historiques annulés lors de la suspension ; liquidité désormais sur ordres. Une revente tardive ou à un prix inférieur réduit le TRI.

Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement

La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.

Points forts

  • Dernier marché réellement exécuté, 575 parts.
  • Prix secondaire bien sous la réalisation.

Risques et réserves

  • TOF de 81,4 % et ratio de dette statutaire de 22,5 % sur coût d’acquisition.
  • Retraits historiques annulés lors de la suspension ; liquidité désormais sur ordres.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Dividende courant couvert et reprise de l’occupation payante.
  • Coût total du prochain ordre et volumes de marché à vérifier.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.

Voir la fiche du gérant

Recul sur le fonds

2/5

Limité

SCPI ancienne dont le capital variable a été suspendu en juin 2026 ; forte baisse du marché secondaire.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.

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Où acheter ?

Achat seulement à 82 € maximum par part, tous frais et droits compris. Ce plafond vise environ 6 % de TRI sur dix ans avec 4 € annuels et 95 € nets à la revente, avant fiscalité personnelle ; aucune offre disponible à ce prix n’est présumée.

Pourquoi ce prix maximal ?

4 € sous les 4,32 € annualisés des acomptes S1 2026, sans reconduire les réserves ou la taxe sur plus-values comme revenu. Avec 4 € annuels et 95 € nets de revente à dix ans, le budget ressort à 82 € pour environ 6 % de TRI avant fiscalité personnelle. Les revenus réduits, la vacance et les financements rendent le redressement très incertain ; les confrontations donnent toutefois un canal de sortie réel.

Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.

Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond

REGISTRE D’ORDRES

Registre La Française

Dernier prix échangé relevé49,95 €par part, frais comprisSource du

575 parts échangées ; prix net vendeur de 45 €.

Notre prix max82,00 €par part, frais acheteur compris

Pour passer un ordre d’achat, être accompagné par son conseiller ou son interlocuteur La Française ; le lien présente les démarches et le formulaire de contact. Confrontation mensuelle le dernier mercredi ; ordre complet reçu avant le lundi précédent à 15 h. Confirmer le coût total pour la quantité choisie, minimum de droits compris, dans notre plafond. Le dernier fixing ne garantit ni le prix du prochain échange ni l’exécution de l’ordre.

Voir chez Registre La Française (nouvel onglet)

GRÉ À GRÉ

2nd Market

Notre prix max82,00 €par part, frais acheteur compris

Recherche de gré à gré ; vérifier disponibilité et coût total inférieur ou égal à 82 €. Ce lien ne constitue pas une cotation.

Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)

Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Prix de souscription au 31 décembre et expertises annuelles au 31 décembre de 2016 à 2025. Baisse du prix de 285 à 265 € le 13 septembre 2023, puis à 215 € le 1er janvier 2025. En 2026, variabilité suspendue le 1er juin : prix acheteur de confrontation du 30 septembre, 49,95 €, frais compris, pour 575 parts échangées ; expertises du 30 juin 2026. Aucun guichet primaire actuel. La note donne une constitution le 15 juin 1973 ; la page produit indique une autre date en juin, année 1973 concordante. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de Crédit Mutuel Pierre 1
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2016285,00 €286,02 €242,98 €Document source
31 décembre 2017285,00 €286,69 €243,66 €Document source
31 décembre 2018285,00 €289,49 €246,03 €Document source
31 décembre 2019285,00 €300,05 €255,13 €Document source
31 décembre 2020285,00 €302,99 €257,08 €Document source
31 décembre 2021285,00 €304,82 €258,33 €Document source
31 décembre 2022285,00 €303,39 €256,34 €Document source
31 décembre 2023265,00 €278,17 €229,05 €Document source
31 décembre 2024265,00 €235,55 €193,37 €Document source
31 décembre 2025215,00 €219,50 €179,26 €Document source
30 septembre 202649,95 €201,41 €164,89 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026
164,89 €
Dettes et engagements statutaires rapportés à la valeur d’acquisition des actifs, distincts du ratio ASPIM
22,5 %
Distribution 2025 et fiscalités
Brut 9,65 €/part. Impôt étranger européen 0,06 €, donc net des seuls impôts étrangers 9,59 €. La fiscalité française sur les plus-values payée par le fonds représente 1,07 € supplémentaires ; distribution (A) avant prélèvements personnels 8,52 €, composée de résultat distribué 7,33 € et RAN 1,19 €. Aucune plus-value distribuée en espèces. Ne pas confondre la taxe française sur les plus-values avec les impôts étrangers.
Acomptes 2026
T1 et T2 : 1,08 €/part avant prélèvements personnels, soit S1 2,16 €. T2 contient 0,03 € de produits financiers, versement 1,07 € après prélèvements personnels. Fiscalité étrangère trimestrielle non ventilée ; ce montant correspond au versement de dividendes avant fiscalité personnelle, pas au brut fiscal ASPIM.
Souscription suspendue et dernier fixing
Guichet primaire suspendu depuis le 1er juin 2026. Fixing du 31 juillet : 96,57 € acheteur, 87 € vendeur, 75 parts ; 30 septembre : 49,95 € acheteur, 45 € vendeur, 575 parts. Depuis le 1er octobre : confrontation mensuelle le dernier mercredi, ordres complets reçus avant le lundi précédent à 15 h.
Liquidité au passage au marché secondaire
396525 parts en attente de retrait au 1er juin 2026, soit 10,7 % du total ; la suspension a annulé ces demandes. Ce stock historique ne constitue pas une file actuelle de remboursement à 215 €. Les ordres doivent être transmis à nouveau pour le marché par confrontation.
Occupation et patrimoine
TOF 81,4 % : 78,4 % occupés + 2,7 % sous franchise + 0,3 % restructuration ; 18,6 % vacants hors TOF. TOP 76,1 %.116 propriétés, dont 64 immeubles en direct, 253565 m² en exploitation. Bureaux 96,9 % et Île-de-France 88,9 % du stock vacant : ces deux pourcentages concernent la vacance, pas la répartition de tout le patrimoine.
Dette et durée
22,50 % de dettes et engagements sur la valeur d’acquisition des actifs au 30 juin 2026, plafond 30 %. Taux hypothécaire moyen 2,94 %, durée résiduelle moyenne 2,76 ans. Ce ratio ne correspond pas à une dette ASPIM sur valeur de réalisation.
Frais
Gestion 10 % HT maximum/12 % TTC des produits locatifs et financiers. Marché secondaire : commission cession 5 % HT/6 % TTC sur le prix total hors droits et droits 5 % du prix vendeur, avec minimum 25€ par déclaration. L’historique officiel donne explicitement 49,95 acheteur pour 45 vendeur : ne pas appliquer une nouvelle majoration. Souscription historique 8 % HT/9,6 % TTC, primaire fermé.
Droits et petits ordres
Droits d’enregistrement de 5 %, avec minimum légal de 25 € par déclaration : le coût par part d’un petit ordre peut dépasser le prix acheteur publié. Faire confirmer le montant total pour la quantité choisie, sans assimiler le cours passé à une offre disponible.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

La Française REM

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