GPR

Immobilier résidentiel en Île-de-France et en régions, capital variable ouvert, portefeuille anciennement fiscal réorienté en 2021. / France : Île-de-France 87 %, régions 13 %.

Grand Paris Résidentiels

Gérée par Inter Gestion REIM

No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le 6 octobre 2026

Prix de souscription200,00 €par part, au 30 juin 2026

Valeur de reconstitution186,25 €Au 30 juin 2026, non garantie

Année de création2017Historique propre au fonds

Occupation financière86,03 %Au 30 juin 2026

Notre avis

L’absence de dividende et la dette empêchent de retenir l’achat.

Le prix de 200 € dépasse la reconstitution de 186,25 €. Le revenu n’est pas encore distribué et les emprunts in fine arrivent à échéance en 2029 et 2030 ; la valeur parisienne ne suffit pas.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. Aucun dividende 2025 ni acompte publié au S1 2026. Le bénéfice est affecté à un report à nouveau encore débiteur, sans promesse de versement futur.

La valeur des parts. Réalisation de juin de 155,56 €, reconstitution de 186,25 € ; pas d’hypothèse de remontée pour justifier le prix actuel.

Points forts

Patrimoine résidentiel de sept actifs identifié.
Expertises semestrielles publiées.

Risques et réserves

Dette de 38,77 % sur actifs immobilisés fin 2025.
Aucun dividende ; TOF de 86,03 % et très faible liquidité.

Ce qui pourrait faire changer notre avis

Dividende réellement couvert et report à nouveau assaini.
Réduction ou refinancement chiffré des dettes in fine avant 2029–2030.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Les bons niveaux d’occupation des fonds existants sont favorables. La décision AMF du 11 juillet 2024 a néanmoins prononcé un avertissement et une sanction de 300 000 €, notamment pour des manquements dans la valorisation et les contrôles. Elle impose une vigilance sur les expertises et leur gouvernance.

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Recul sur le fonds

1/5

Très limité

Création en 2017 et division des parts par cinq en 2021 ; absence de distribution et dette importante.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

Les documents de CRISTAL Rente couvrent plusieurs années depuis sa création en 2011, ceux de Life depuis 2021. Cette expérience ne constitue pas un historique propre à Care ni une preuve de maîtrise déjà acquise du marché nord-américain.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Dividende réellement couvert et report à nouveau assaini.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Prix 2018 à 2020 déjà retraités par le tableau RA 2022 p. 9 après division du nominal en 2021, donc pas une reconstruction personnelle. Expertises 2022 à 2025 issues de chaque rapport complet. Déficit de report à nouveau et absence de distribution à conserver. Années avec données partielles ou absentes : 2017, 2018, 2019, 2020, 2021. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique

Historique documenté de Grand Paris Résidentiels
Date	Prix d’entrée	Reconstitution	Réalisation	Source
31 décembre 2018	200,00 €	—	—	Document source
31 décembre 2019	200,00 €	—	—	Document source
31 décembre 2020	200,00 €	—	—	Document source
31 décembre 2021	200,00 €	199,87 €	—	Document source
31 décembre 2022	200,00 €	207,48 €	172,73 €	Document source
31 décembre 2023	200,00 €	193,67 €	161,76 €	Document source
31 décembre 2024	200,00 €	189,44 €	158,22 €	Document source
31 décembre 2025	200,00 €	186,25 €	155,56 €	Document source
30 juin 2026	200,00 €	186,25 €	155,56 €	Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026: 155,56 €
Emprunts bancaires rapportés à la valeur des actifs immobilisés au 31 décembre 2025: 38,77 %
Création juridique / commerciale: 14 février 2017 ; ouverture collecte 2 novembre 2017
Division des parts: 18 février 2021 : une ancienne part nominale 820 € devient cinq parts de 164 € ; tableaux historiques RA 2022 déjà ajustés
Distribution 2025: 0 € ; résultat 12 549 €, affecté au report à nouveau débiteur -144 538 €
Distribution 2026: Aucun dividende publié au bulletin S1 ; versement futur seulement quand les bénéfices le permettront
Liquidité: 2 429 parts en attente fin 2025 ; bulletin juin ne publie pas la nouvelle file ; seulement environ une part retirée et 616 € collecte S1
Retrait compensé: 176 €
Souscription / gestion: 12 % TTI ; gestion 12 % TTI des produits locatifs HT encaissés et financiers nets
Minimum / jouissance: 1 part ; premier jour du sixième mois suivant encaissement
Emprunts: 5,838 M€ au 31 décembre 2025 ; dette / actifs immobilisés 38,77 %, plafond voté 50 %
Maturités de dette: In fine : 2,060 M€ juin 2029 ; 3,778 M€ décembre 2030, taux fixes 1,54 % à 4,58 %
Patrimoine juin: 7 actifs, 55 lots, 2 676 m², 239 associés ; TOF occupé 86,03 %
Données datées: Expertises de juin 2026 expressément indiquées dans bulletin ; ratio dette disponible seulement fin 2025

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (6)

Bulletin semestriel S1 2026 — 30 juin 2026
Rapport annuel 2025 — 31 décembre 2025
Rapport annuel 2024 — 31 décembre 2024
Rapport annuel 2023 — 31 décembre 2023
Rapport annuel 2022 — 31 décembre 2022
Page officielle du fonds — 6 octobre 2026