Points forts
- Spécialisation santé et sources officielles disponibles.
LAS
Prix de souscription300,00 €par part, au 30 juin 2026
Valeur de reconstitution281,92 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création2021Historique propre au fonds
Occupation financière100 %Au 30 juin 2026
Notre avis
Attendre de mesurer l’effet de la liquidation d’un locataire important.
La liquidation de Médicina, représentant 15 % des loyers, empêche d’assimiler le TOF de 100 % à des loyers encaissés. Le fonds reste en activité, mais l’analyse d’achat nécessite des revenus réconciliés après cet incident.
À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé
Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue
Pourquoi nous restons à l’écart
Les revenus. 14,10 € après impôt étranger en 2025 dont 1,07 € de réserves. Au T2 2026, 40 % du dividende brut correspond à des produits financiers ; aucune reconduction automatique.
La valeur des parts. La valeur d’expertise ne suffit pas à démontrer la stabilité des loyers après défaillance du locataire ; aucun plafond calculé avant clarification.
Risques et réserves
- Défaillance d’un locataire représentant 15 % des loyers.
- Endettement élevé ; ratio statutaire actuel différent du ratio ASPIM annuel.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
- Montant des loyers recouvrés, relocations et couverture du dividende hors trésorerie.
- Actualisation des expertises et endettement sur une base comparable.
Nos notes
Confiance dans le gérant
2/5Réservée
Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.
Voir la fiche du gérantRecul sur le fonds
1/5Très limité
Création juridique en 2021, commercialisation ensuite ; premier incident majeur de locataire en 2026.
Expérience du gérant
4/5Étendue
La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.
Voir la fiche du gérantConditions d’achat
Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Montant des loyers recouvrés, relocations et couverture du dividende hors trésorerie.
Aucun lien d’achat proposé
Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.
Historique des valeurs
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation
Créée en 2021 : la page produit indique le 30 juin 2021, tandis que le rapport annuel et la note indiquent constitution/immatriculation le 20 juillet 2021. L’affirmation marketing « créée en 2022 » est contredite par le rapport annuel 2021. Série patrimoniale annuelle au 31 décembre, 2026 au 30 juin ; prix de souscription 300 €. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.
Valeurs et sources du graphique
| Date | Prix d’entrée | Reconstitution | Réalisation | Source |
|---|---|---|---|---|
| 31 décembre 2021 | 300,00 € | 297,00 € | 253,64 € | Document source |
| 31 décembre 2022 | 300,00 € | 283,31 € | 257,82 € | Document source |
| 31 décembre 2023 | 300,00 € | 303,84 € | 249,87 € | Document source |
| 31 décembre 2024 | 300,00 € | 296,80 € | 242,62 € | Document source |
| 31 décembre 2025 | 300,00 € | 302,30 € | 244,18 € | Document source |
| 30 juin 2026 | 300,00 € | 281,92 € | 224,46 € | Document source |
Données et documents
Repères techniques
- Valeur de réalisation au 30 juin 2026
- 224,46 €
- Dettes et engagements statutaires rapportés à la valeur d’acquisition des actifs ; distinct du ratio ASPIM
- 32,41 %
- Distribution 2025
- Distribution brute 15,24 €/part, impôts étrangers 1,14 €, distribution nette des seuls impôts étrangers 14,10 €. Résultat distribué 13,03 €, RAN 1,07 €, aucune plus-value. Le RAN représente 7,59 % du net versé.
- Acomptes 2026
- T1 et T2 : 3,30 €/part par trimestre avant prélèvements financiers personnels, soit 6,60 € S1. T2 contient 1,32 € de produits financiers (40 % de la distribution). Cash après prélèvements sociaux 3,05 € et après prélèvements fiscaux et sociaux 2,89 €. L’impôt européen trimestriel n’est pas ventilé, aucun brut fiscal S1 exact reconstitué.
- Évènement locatif du premier semestre
- Liquidation de Médicina prononcée le 11 juin 2026 ; ses loyers représentent 15 % de ceux du fonds. Le gérant signale une baisse sensible du recouvrement malgré un TOF encore à 100 % et un impact distributif dès S2. Le texte de la p.3 mentionne aussi « 5,52euros » ; incohérence avec l’encadré de la même page, le tableau p.9 et le bulletin T1 tous à 3,30 €, qui sont retenus.
- Dette
- Dettes et engagements au 30 juin 2026 : 32,41 % de la valeur d’acquisition des actifs ; plafond statutaire 45 %. Taux hypothécaire moyen 3,63 %, durée résiduelle moyenne 4,90 ans. Fin 2025 : ratio statutaire 26,21 % (78,84 M€), ratio ASPIM 26,53 % = dettes 22,73 % + engagements 3,80 %, sur valeur de réalisation augmentée des dettes et engagements.
- Souscription et liquidité
- Prix 300 €, retrait 273 €, minimum une part, jouissance premier jour du sixième mois suivant la souscription. T2 : 13157 parts souscrites dont 2210 compensent des retraits, 10947 nouvelles ; aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026. Page officielle consultée 6 octobre : toujours 300 €.
- Frais
- Souscription 9 % HT/10,8 % TTC incluse ; gestion 10 % HT maximum/12 % TTC des produits locatifs et financiers ; acquisition-cession 1,25 % HT/1,5 % TTC ; travaux 3 % HT/3,6 % TTC.
- Patrimoine et occupation
- 40 propriétés, 81224 m² ; TOF et TOP 100 %, aucune franchise ou vacance publiée. Province 55,63 %, Paris 22,56 %, Île-de-France 6,88 %, autres pays européens 14,93 %. Santé et éducation 100 %. TOF ne renseigne pas le recouvrement.
Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.
Toutes les sources de cette fiche (9)
- Bulletin T2 2026 — 30 juin 2026
- Bulletin T1 2026 — 31 mars 2026
- Note d’information et statuts — consulté le 6 octobre 2026 — 6 octobre 2026
- Rapport annuel 2025 — 31 décembre 2025
- Rapport annuel 2021 — 31 décembre 2021
- Rapport annuel 2022 — 31 décembre 2022
- Rapport annuel 2023 — 31 décembre 2023
- Rapport annuel 2024 — 31 décembre 2024
- Page produit officielle consultée le 6 octobre 2026 — 6 octobre 2026
SOCIÉTÉ DE GESTION
La Française REM
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