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LC&T

Bureaux, commerces et actifs de santé en régions / France

LF Croissance & Territoires

Gérée par La Française REM
DécotéNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Prix de souscription251,00 €par part, au 30 juin 2026
Valeur de reconstitution263,60 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création1986Historique propre au fonds
Occupation financière87 %Au 30 juin 2026

Notre avis

La couverture du revenu et la vacance appellent une décote.

251 € pour une reconstitution de 263,60 € laissent peu de marge. Les bureaux et commerces régionaux, les 13 % de vacance financière et la dette à échéance courte demandent un prix inférieur. Notre plafond est de 170 € frais compris.

À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote

Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote

Ce que nous attendons de cet investissement

Les revenus. 13,80 € en 2025 dont 1,73 € de réserves ; 6 € au S1 2026. Nous conservons 11,50 € annuels, sans réserves reconduites ; les concessions à Rennes peuvent imposer de réduire cette hypothèse. À notre plafond, ce revenu représente 6,76 % par an avant fiscalité personnelle.

La valeur des parts. Le bail envisagé à Rennes ne produirait pas de revenus distribuables en 2027, et le refinancement reste proche. La stabilisation des loyers reste fragile. Nous testons 153 € nets à dix ans, sous une reconstitution supposée stabilisée à 255 €, sans retour aux anciens prix.

Notre prix maximal
170,00 € par part, frais acheteur compris
Valeur de reconstitution au 30 juin 2026
263,60 €
Écart du budget à la reconstitution
35,51 % sous cette valeur
Valeur de réalisation au 30 juin 2026
208,08 €
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027
255,00 € par part, estimation non garantie
Écart du budget à notre scénario futur
33,33 % sous cette estimation
Revenu annuel retenu dans notre scénario
11,50 € par part
Rendement courant à notre prix maximal
6,76 % dans ce scénario, non garanti
Revente nette envisagée à dix ans
153,00 € par part, gré à gré supposé
Budget visant 6 % de TRI sur dix ans
170,00 € par part, frais acheteur compris

Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027

255 € en juin 2027, sous la reconstitution de 263,60 € pour vacance et refinancement.

Ce qui ferait revoir ce scénario : Couverture des distributions sans réserve et réduction de la vacance. Une nouvelle baisse des expertises oblige à réviser le scénario.

Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.

Sources : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Scénario de sortie à dix ans

Nous retenons 153 € nets à dix ans, soit 60 % de la reconstitution estimée à 255 € en juin 2027. Nous supposons ensuite son maintien nominal jusqu’à la sortie, après une stabilisation qui reste fragile. Le bail envisagé à Rennes ne produirait pas de revenus distribuables en 2027, et le refinancement reste proche. La stabilisation des loyers reste fragile. Ce montant est net des frais supportés par le vendeur ; les frais et droits dus par l’acheteur ne sont pas déduits une seconde fois. Il ne s’agit ni d’un cours observé ni d’une garantie de liquidité.

Ce qui ferait revoir cette sortie : Dette statutaire de 23,54 % sur coût d’acquisition, durée résiduelle 2,07 ans. Une revente tardive ou à un prix inférieur réduit le TRI.

Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin du deuxième trimestre 2026 · Rapport annuel 2025

Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement

La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.

Points forts

  • Retraits en attente limités à environ 0,146 % des parts.
  • 103 propriétés, avec santé et logistique en complément.

Risques et réserves

  • TOF de 87 %, avec 86,1 % réellement occupés.
  • Dette statutaire de 23,54 % sur coût d’acquisition, durée résiduelle 2,07 ans.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Couverture des distributions sans réserve et réduction de la vacance.
  • Refinancement chiffré et absence de nouvelle dégradation des expertises.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.

Voir la fiche du gérant

Recul sur le fonds

2/5

Limité

Constitution statutaire en 1986, ancienne CM-CIC Pierre Investissement ; capital variable depuis novembre 2023.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.

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Où acheter ?

Achat seulement à 170 € maximum par part, tous frais et droits compris. Plafond issu de nos hypothèses de revenus et de revente sur dix ans à un TRI de 6 %, avant fiscalité personnelle ; aucune offre disponible à ce prix n’est présumée.

Pourquoi ce prix maximal ?

13,80 € en 2025 dont 1,73 € de réserves ; 6 € au S1 2026. Nous conservons 11,50 € annuels, sans réserves reconduites ; les concessions à Rennes peuvent imposer de réduire cette hypothèse. Avec ce revenu et 153 € de revente nette à dix ans, le budget visant 6 % de TRI ressort à 170 € frais compris. La révision du plafond vient de l’hypothèse de sortie ; le revenu et la reconstitution estimée sont conservés.

Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.

Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond

GRÉ À GRÉ

2nd Market

Notre prix max170,00 €par part, frais acheteur compris

Recherche de gré à gré ; vérifier disponibilité et coût total inférieur ou égal à 194 €. Ce lien ne constitue pas une cotation.

Voir chez 2nd Market (nouvel onglet)

Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Constituée le 8 janvier 1986 selon la note, anciennement CM-CIC Pierre Investissement ; gestion transférée à La Française le 30 juin 2021, dénomination actuelle depuis le 1er février 2024. Le site indique une création en 2010, contradictoire avec la constitution statutaire. Prix historiques au 31 décembre 2016–2022 issus des récapitulatifs officiels : prix acheteur du marché secondaire frais compris, distincts des moyennes annuelles du site. Capital variable ouvert le 13 novembre 2023 ; prix de souscription de 251 € depuis cette ouverture. Expertises annuelles 2020–2025 et semestrielles juin 2026. Valeurs de réalisation et de reconstitution 2016, 2017, 2018 et 2019 non retrouvées malgré recherche des rapports sous les anciens et nouveaux noms sur les domaines officiels La Française, Moniwan, CIC et Crédit Mutuel ; prix de ces années documentés par le rapport 2020. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de LF Croissance & Territoires
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2016256,41 €——Document source
31 décembre 2017260,00 €——Document source
31 décembre 2018260,00 €——Document source
31 décembre 2019260,80 €——Document source
31 décembre 2020249,40 €284,22 €248,75 €Document source
31 décembre 2021250,48 €285,05 €251,02 €Document source
31 décembre 2022246,18 €286,34 €251,07 €Document source
31 décembre 2023251,00 €274,44 €233,02 €Document source
31 décembre 2024251,00 €277,39 €228,09 €Document source
31 décembre 2025251,00 €270,40 €215,05 €Document source
30 juin 2026251,00 €263,60 €208,08 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026
208,08 €
Dettes et engagements statutaires rapportés à la valeur d’acquisition des actifs, distincts du ratio ASPIM
23,54 %
Distribution 2025
13,80 €/part brut et net des seuls impôts étrangers : aucune fiscalité étrangère ni taxe française sur les plus-values publiée. Résultat distribué 12,07 € et report à nouveau 1,73 €, soit 12,54 % du versement. Aucune plus-value distribuée.
Acomptes 2026
T1 et T2 : 3 €/part chacun, soit 6 € au premier semestre, sans produits financiers ni plus-values publiés et sans prélèvement personnel financier sur le T2.
Souscription et liquidité
Souscription 251 €, retrait 228,41 €, minimum une part, jouissance au premier jour du quatrième mois suivant la souscription. 668 parts en attente au 30 juin 2026, soit 153 k€ et environ 0,146 % des 457082 parts ; 739 retraits compensés au T2.
Occupation et patrimoine
TOF 87 % : 86,1 % occupés, 0,4 % sous franchise, 0,5 % vacants sous promesse de vente ; 13 % vacants en recherche de locataire. TOP 83,9 %. 103 propriétés, dont 56 immeubles en direct et 67881 m² en exploitation. Valeur immobilière : bureaux 43,81 %, commerces 38,90 %, santé 13,79 %, logistique 3,50 %. Régions 86,11 %, Île-de-France 9,01 %, Paris 4,88 %.
Dette
Dettes et engagements statutaires de 23,54 % de la valeur d’acquisition des actifs au 30 juin 2026, plafond 30 %. Taux hypothécaire moyen 3,61 %, durée résiduelle pondérée 2,07 ans. Base différente du ratio ASPIM.
Frais
Souscription 9 % HT / 10,8 % TTC ; gestion 9 % HT / 10,8 % TTC maximum des produits locatifs et financiers.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (10)

SOCIÉTÉ DE GESTION

La Française REM

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