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LLGP

Vignobles de prestige en Champagne et dans le Bordelais / France

LF Les Grands Palais

Gérée par La Française REM
No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Prix de souscription1 115,00 €par part, au 30 juin 2026
Valeur de reconstitution1 040,93 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création2018Historique propre au fonds
Occupation financière100 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Les impayés viticoles rendent le revenu trop incertain.

Le TOF de 100 % ne mesure pas les fermages encaissés : seulement 71,5 % des sommes facturées au S1, avec défaut du preneur de Pomerol. Le faible revenu et la baisse d’expertise ne fondent pas un achat à 1115 €.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. 5,52 € pour 2025, payés en janvier 2026, sans réserves publiées. Aucun acompte au S1 ; le prochain montant annuel reste inconnu.

La valeur des parts. Réalisation de 699,23 € et reconstitution de 1040,93 € à juin, en baisse depuis décembre. La rareté des vignobles ne démontre pas leur prix de sortie.

Points forts

  • Actifs et fermages identifiés, distributions annuelles séparées des acomptes.
  • Patrimoine viticole en Champagne et dans le Bordelais.

Risques et réserves

  • Impayés et procédures de recouvrement à Pomerol.
  • Trois actifs seulement, 5,66 % des parts en attente et frais élevés.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Fermages recouvrés et situation du preneur stabilisée.
  • Revenus nets et prix de sortie documentés avant de fixer une cible.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.

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Recul sur le fonds

1/5

Très limité

SCPI viticole constituée en 2018 ; trois propriétés, divisions de parts retraitées dans les séries.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Fermages recouvrés et situation du preneur stabilisée.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

8 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Constitution le 6 décembre 2018 dans la note ; bulletin indiquant le 17 décembre 2018, année concordante. Visa public du 29 novembre 2019. Fractionnement de chaque ancienne part en dix parts décidé le 20 juin 2022 : les prix et expertises antérieurs à 2022 sont convertis par division exacte par dix pour une série homogène, sans interpolation (2020 : 10000 / 8619,94 / 9486,22 € par ancienne part ; 2021 : 10400 / 8055 / 11530,82 €). 2018 : pas de prix public avant le visa 2019 et expertises non retrouvées ; 2019 : prix initial de 10000 € confirmé par le récapitulatif du rapport 2020, expertises 2019 non retrouvées après recherche des archives officielles. Rapports 2020–2025 ouverts, expertises de juin 2026. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de LF Les Grands Palais
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 20191 000,00 €——Document source
31 décembre 20201 000,00 €948,62 €861,99 €Document source
31 décembre 20211 040,00 €1 153,08 €805,50 €Document source
31 décembre 20221 074,00 €1 183,17 €805,88 €Document source
31 décembre 20231 115,00 €1 216,53 €813,45 €Document source
31 décembre 20241 115,00 €1 205,05 €809,51 €Document source
31 décembre 20251 115,00 €1 166,01 €783,86 €Document source
30 juin 20261 115,00 €1 040,93 €699,23 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026
699,23 €
Ratio bancaire non publié dans le bulletin ; aucune dette financière au bilan du 31 décembre 2025, distinct d’un ratio actuel
—
Distribution 2025 et 2026
5,52 €/part en 2025, brut et net des seuls impôts étrangers ; totalité issue du résultat, aucune plus-value ni report à nouveau publié. Distribution annuelle versée le 30 janvier 2026. Aucun acompte au premier semestre 2026 ; prochain versement potentiel janvier 2027, montant inconnu.
Recouvrement des fermages
Au premier semestre 2026, 27411 € encaissés sur 38336 € facturés, soit environ 71,5 %. Défaut de paiement du preneur à Pomerol ; commissaire de justice et procédures pour les fermages 2024 et 2025, nouvelles relances et mises en demeure pour 2026. TOF 100 % correspond à l’occupation contractuelle et ne mesure pas cet impayé.
Souscription et liquidité
Souscription 1115 €, retrait 1025,80 €, minimum une part, jouissance au premier jour du mois suivant la souscription. 262 parts en attente sur 4632, soit 5,66 % et environ 268,8 k€ au 30 juin 2026. Aucune collecte nette au premier semestre.
Patrimoine et expertises
Trois propriétés viticoles, 5,3 hectares, TOF et TOP 100 %. Hautvillers en Champagne 77,1 % et vignobles bordelais 22,9 % en valeur. Réalisation 699,23 € au 30 juin 2026 contre 783,86 € fin 2025 ; reconstitution 1040,93 € contre 1166,01 € fin 2025.
Dette
Aucun montant sur la ligne dettes financières du bilan 2025 ; passifs d’exploitation totaux 65738,97 €, dont dettes d’exploitation 36207,40 € et dettes diverses 29531,57 €. Pas de ratio bancaire publié au 30 juin 2026. Plafond statutaire des emprunts et engagements 20 % de la valeur d’acquisition des actifs.
Frais
Souscription 8 % HT / 9,6 % TTC ; gestion locative et financière 12 % HT / 14,4 % TTC maximum ; acquisition ou cession 4 % HT / 4,8 % TTC ; travaux 5 % HT / 6 % TTC.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

La Française REM

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