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M3

Résidentiel Robien recentré en liquidation / France

Multihabitation 3

Gérée par La Française REM
No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Prix de souscription—Souscription suspendue
Valeur de reconstitution—Pas encore publiée
Année de création2006Historique propre au fonds
Occupation financière59,3 %Au 30 juin 2026

Notre avis

L’ancien cours ne mesure pas les actifs après remboursement.

Le dernier fixing de décembre 2025 de 190,58 € précède les 30 € versés en 2026. Il ne démontre ni un prix accessible aujourd’hui ni la rentabilité des dernières cessions, sans échange de parts au S1 ou en septembre.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. Aucun revenu ordinaire 2025 ou S1 2026. L’acompte de liquidation de 83 € en 2025 inclut 1,84 € de plus-value ; les 30 € de 2026 sont distincts du revenu.

La valeur des parts. Réalisation restante de 235,92 € au 31 juillet, après remboursements, contre 265,92 € fin 2025. La reconstitution annuelle ancienne reste uniquement historique.

Points forts

  • Valeur résiduelle et acomptes détaillés dans les publications.
  • Trente-neuf lots et leur occupation identifiés.

Risques et réserves

  • TOF de 59,3 % dans une phase de ventes avec vacance volontaire.
  • Aucun échange récent et aucun calendrier ferme de clôture.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Produit net des cessions et dépenses restant à payer.
  • Première transaction récente comparée au seul capital encore récupérable.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

Le bulletin de Sélectinvest 1 décrit des cessions pour financer les travaux et rembourser la dette, mais aussi de nouvelles libérations de surfaces. La réponse du gérant est documentée ; les résultats locatifs restent insuffisants pour relever notre confiance. Cette réserve porte sur la gestion observée, pas sur un manque d’expérience immobilière.

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Recul sur le fonds

1/5

Très limité

Résidentiel fiscal en liquidation, trente-neuf lots encore détenus à juin.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

La maison documente une présence immobilière depuis 1975 et une pratique de plusieurs classes d’actifs en Europe. Nous retenons une expérience élevée de l’organisation. La longue histoire des fonds ne signifie toutefois ni équipe inchangée ni performance assurée.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Produit net des cessions et dépenses restant à payer.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

SCPI en liquidation, toujours propriétaire d’actifs et aucune clôture définitive constatée dans les rapports et bulletins consultés. Historique 2016–2025 provenant des rapports officiels, prix acheteur publiés frais compris ; ils ne constituent pas des prix de souscription primaire. Prix 2025 retenu : dernier fixing de décembre, distinct de la moyenne annuelle. Prix non documentés explicitement : 2020, 2021, 2022, 2026. Valeur actuelle de réalisation publiée le 31 juillet 2026 après déduction des acomptes sur liquidation de janvier et juillet : 265.92 − 18 − 12 = 235.92 €. Cette baisse traduit notamment du capital déjà rendu, pas seulement une baisse des immeubles. Reconstitution actuelle 2026 non publiée après remboursement ; reconstitution fin 2025 317.72 € conservée uniquement dans l’historique annuel. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de Multihabitation 3
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2016942,30 €1 666,49 €1 398,94 €Document source
31 décembre 20171 177,62 €1 685,97 €1 415,05 €Document source
31 décembre 20181 099,35 €1 706,28 €1 434,47 €Document source
31 décembre 20191 060,00 €1 592,95 €1 332,13 €Document source
31 décembre 2020—1 390,83 €1 164,10 €Document source
31 décembre 2021—1 111,38 €944,36 €Document source
31 décembre 2022—735,94 €621,17 €Document source
31 décembre 2023314,85 €571,16 €479,89 €Document source
31 décembre 2024288,45 €471,56 €398,73 €Document source
31 décembre 2025190,58 €317,72 €265,92 €Document source
31 juillet 2026——235,92 €Document source

Données et documents

Données au 31 juillet 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 31 juillet 2026
235,92 €
Ratio bancaire non publié ; dettes financières comptables fin 2025 distinctes d’un ratio bancaire
—
Statut et accès
Liquidation en cours, actifs encore détenus au 30 juin 2026 ; aucune clôture définitive constatée. Fermée à la collecte primaire. Achats possibles uniquement si une confrontation trimestrielle ou une cession directe trouve une contrepartie ; droits fiscaux initiaux non transmissibles.
Revenus 2025 et restitution de capital
Revenu ordinaire versé 0 €/part. Acompte sur liquidation 83 €, dont part de plus-values 1,84 €. Le bulletin affiche un brut de distribution de 1,84 €, aucune fiscalité étrangère identifiée ; ce chiffre inclut la part de plus-value non récurrente déjà comprise dans l’acompte, et ne s’ajoute pas une seconde fois au versement total 83 €. Le reste de l’acompte restitue du capital. Aucun revenu ordinaire versé en 2025 : ne pas traiter les remboursements de capital comme un rendement récurrent.
Versements 2026
Aucune distribution ordinaire au S1 2026. Acompte sur liquidation de janvier 18 € lié aux ventes 2025 ; nouvel acompte de 12 € versé le 30 juillet 2026 sur les ventes du S1. Cash de liquidation payé en 2026 30 €/part jusqu’à juillet, distinct des revenus et sans engagement sur les restitutions futures.
Réalisation actualisée après remboursements
Fin 2025 265,92 €, juin 2026 247,92 € après acompte de janvier, puis 235,92 € au 31 juillet après acompte de juillet. Montants publiés dans bulletin et page officielle ; aucun nouvel immeuble créé par ce calcul.
Marché secondaire
16 septembre 2026 : aucun échange, de même qu’en mars et juin. Dernier fixing de décembre 2025 : 190,58 € acheteur ; il est ancien, pas une cote actuelle. Prochaine confrontation le 16 décembre, ordres complets avant le 14 décembre à 15h.
Actifs et occupation
Au 30 juin 2026 : 39 lots détenus, 23 loués, TOF 59,3 %, TOP 57,0 %. Le bulletin indique que le TOF n’est pas représentatif d’une SCPI en liquidation : les logements sont laissés vacants pour leur vente. Valeur future dépend des cessions restantes, de leurs frais et des créances.
Dette comptable
Dettes financières comptables fin 2025 : 25562 €. Aucun ratio bancaire actuel ni nature bancaire suffisante de cette ligne dans le dernier bulletin ; aucune dette 0 % inventée.
Frais
Gestion 10 % HT / 12 % TTC sur loyers et revenus financiers ; acquisition ou cession d’actifs 1,25 % HT / 1,5 % TTC. Cession de parts par confrontation : commission 5 % HT / 6 % TTC, plus droits de 5 % sur le net vendeur et minimum 25 € par déclaration ; prix acheteur publié retenu sans ajouter les frais une seconde fois. Note et page produit présentent la charge entre vendeur et acquéreur différemment : le tableau de fixing donne le montant total payé. Souscription historique 6 % HT / 7,2 % TTC, aujourd’hui fermée.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

La Française REM

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