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Résidentiel de capitalisation, décoté pour occupation ou démembrement / Paris 77 %, région parisienne 20,4 %, Nice 2,6 %

Novapierre Résidentiel

Ancien nom : Pierre 48

Gérée par PAREF Gestion
No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Prix de souscription—Souscription suspendue
Valeur de reconstitution1 503,72 €Au 30 juin 2026, non garantie
Année de création1996Historique propre au fonds
Occupation financière89,8 %Au 30 juin 2026

Notre avis

La décote ne fournit pas de revenu récurrent

La reconstitution de 1 503,72 € est très supérieure au prix acquéreur de 780,68 € échangé le 30 juin 2026, mais Novapierre Résidentiel est une SCPI de capitalisation. Elle ne distribue pas de revenu locatif récurrent, a enregistré une perte en 2025 et dépend de la libération puis de la vente des appartements. Nous ne retenons pas de prix d’achat défendable pour notre stratégie de revenus et de revente sur dix ans.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. Aucun revenu annuel soutenable n’est retenu. La distribution 2025 de 25 € bruts provient des plus-values ; aucune distribution en 2023 et résultat déficitaire en 2025. Ces cessions ne permettent pas d’alimenter un scénario de loyers constants.

La valeur des parts. La forte décote du marché d’ordres reflète un calendrier de valorisation long et incertain. Sans flux courant ni échéance de récupération du capital, nous ne transformons pas les 1 248,84 € de réalisation en prix de sortie à dix ans.

Points forts

  • Un patrimoine résidentiel principalement parisien, avec des cessions réalisées au-dessus des dernières expertises au T2 2026.
  • Le marché d’ordres publie des prix exécutés, distincts de l’ancien prix de souscription.

Risques et réserves

  • Le résultat 2025 est une perte de 1,439 M€ ; aucun revenu locatif courant n’est distribué.
  • Les versements exceptionnels de plus-values dépendent des cessions ; les 25 € bruts de 2025 ne sont pas une rente annuelle.
  • La durée de libération des biens occupés ou démembrés est incertaine et la réalisation ne garantit ni une liquidation ni une revente de parts à ce niveau.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Les cessions, leur prix net et le résultat courant après charges, frais de gestion et financement.
  • Le calendrier de libération des appartements et les volumes réellement exécutés sur le marché des parts.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Les bulletins et rapports annuels permettent de suivre les expertises, la composition des distributions et les marchés de parts. Mais les files de retrait de plusieurs SCPI augmentent en 2026, tandis que Novapierre Résidentiel a suspendu la variabilité de son capital. Nous retenons 3/5 : publication régulière et gestion active documentées, avec une réserve sur la liquidité et le revenu courant.

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Recul sur le fonds

3/5

Intermédiaire

Un historique depuis les années 1990 sous le nom Pierre 48. Les anciennes hausses du prix public doivent être séparées des prix du marché d’ordres ouvert après la suspension de la variabilité du capital en avril 2025.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

L’agrément de la société remonte à 2008 et l’agrément AIFM à 2014. La gamme comporte aussi des fonds créés avant ces dates et des historiques sur plusieurs cycles, ainsi qu’une fusion en 2024 et le passage d’un fonds au marché d’ordres en 2025. Cette expérience de gestion motive 4/5 ; elle ne signifie ni garantie de revenu ni garantie de sortie.

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Conditions d’achat

Pas d’achat recommandé et aucun plafond retenu. La décote au marché d’ordres ne suffit pas à construire un revenu récurrent ni un prix net de sortie à dix ans. Les références de marché sont présentées comme faits documentaires, sans renvoi d’achat.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

11 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

De 2016 à 2024 : prix public au 31 décembre de Pierre 48 puis Novapierre Résidentiel, avec expertises annuelles ; les anciens arrondis à l’euro restent conservés. À compter du 1er avril 2025, variabilité du capital suspendue : les 861,10 € au 31 décembre 2025 et 780,68 € au 30 juin 2026 sont des prix acquéreur de confrontation, frais compris, et non des prix de souscription. Au 30 juin 2026, le prix vendeur exécuté était de 711 €. Aucune continuité de nature n’est présumée entre prix public et prix secondaire. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de Novapierre Résidentiel
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 20161 289,00 €1 292,00 €1 082,00 €Document source
31 décembre 20171 307,00 €1 382,00 €1 155,00 €Document source
31 décembre 20181 355,00 €1 447,00 €1 206,00 €Document source
31 décembre 20191 411,00 €1 629,00 €1 353,00 €Document source
31 décembre 20201 467,00 €1 727,00 €1 436,00 €Document source
31 décembre 20211 555,00 €1 745,00 €1 459,00 €Document source
31 décembre 20221 622,00 €1 750,30 €1 467,59 €Document source
31 décembre 20231 664,00 €1 667,41 €1 393,49 €Document source
31 décembre 20241 664,00 €1 581,44 €1 314,32 €Document source
31 décembre 2025861,10 €1 504,33 €1 246,28 €Document source
30 juin 2026780,68 €1 503,72 €1 248,84 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026
1 248,84 €
Dette bancaire / valeur d’expertise des immeubles, distincte du ratio ASPIM
14,6 %
Nature des distributions
SCPI de capitalisation : absence de revenu locatif distribué ; plus-value exceptionnelle de 25 € bruts en 2025.
Résultat 2025
Perte de 1 439 011 € ; report à nouveau après résultat déficitaire de 6 642 014 €.
Marché des parts au 30 juin 2026
83 parts échangées à 711 € vendeur et 780,68 € acquéreur frais compris ; 191 ordres de vente et 1 330 ordres d’achat non exécutés.
Frais publiés
Sur confrontation : 4,8 % TTC de commission et 5 % de droits sur prix net vendeur ; gestion trimestrielle : 8 % HT des produits locatifs et financiers nets, avec un minimum indexé sur le coût de la construction, base T1 2018.
Patrimoine au 30 juin 2026
135 immeubles ; 77 % des expertises à Paris ; 21 % en nue-propriété et 7,8 % sous loi de 1948.
Cessions T2 2026
5,5 M€ de ventes, plus-value comptable d’environ 4 M€ ; prix moyens supérieurs de 4,6 % aux dernières expertises, sans extrapolation à tout le portefeuille.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

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