Portefeuille de murs de commerces européens, capital à variabilité suspendue depuis 25 juin 2026 et marché secondaire mensuel. / France 73 % ; Belgique 14,6 %, Pays-Bas 5,7 %, Italie 4,1 %, Allemagne 2,7 %.

Patrimmo Commerce

Gérée par Praemia REIM France

DécotéNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le 7 octobre 2026

Dernier prix échangé relevé54,89 €par part, frais compris, au 24 septembre 2026

Valeur de reconstitution143,29 €Au 30 juin 2026, non garantie

Année de création2011Historique propre au fonds

Occupation financière91,9 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Un premier fixing, encore trop étroit pour rassurer

Le fixing à 54,89 € frais compris matérialise une décote. Avec seulement 200 parts échangées, il ne démontre ni une liquidité durable ni la fin des difficultés du fonds. Notre plafond est de 75 € frais compris, avec 4 € annuels et 81 € nets à la revente dans dix ans.

À quelles conditions ?Achat uniquement avec décote

Dans quel but ?Revenus et réduction de la décote

Ce que nous attendons de cet investissement

Les revenus. 5,90 € après fiscalité étrangère en 2025, incluant du non-récurrent ; acomptes S1 2026 de 2,50 € avec une composante financière. Notre scénario retient 4 € annuels.

La valeur des parts. Nous conservons 135 € de reconstitution estimée pour juin 2027, puis supposons son maintien jusqu’à la dixième année. La revente nette de 81 € reste 40 % sous cette référence. Le marché secondaire nouvellement ouvert doit encore trouver davantage d’acheteurs.

Notre prix maximal: 75,00 € par part, frais acheteur compris
Valeur de reconstitution au 30 juin 2026: 143,29 €
Écart du budget à la reconstitution: 47,66 % sous cette valeur
Valeur de réalisation au 30 juin 2026: 120,64 €
Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027: 135,00 € par part, estimation non garantie
Écart du budget à notre scénario futur: 44,44 % sous cette estimation
Revenu annuel retenu dans notre scénario: 4,00 € par part
Rendement courant à notre prix maximal: 5,33 % dans ce scénario, non garanti
Revente nette envisagée à dix ans: 81,00 € par part, registre d’ordres supposé
Budget visant 6 % de TRI sur dix ans: 75,00 € par part, frais acheteur compris

Scénario SCPI Radar de reconstitution au 30 juin 2027

135 € en juin 2027, sous la reconstitution de 143,29 €. Pour la sortie à dix ans, nous supposons ensuite cette reconstitution maintenue à 135 €, sans reprise des anciennes valeurs ; ce prolongement est une hypothèse éditoriale à réexaminer sur les expertises, les encaissements et le financement.

Ce qui ferait revoir ce scénario : Couverture des distributions par les loyers après frais. Une nouvelle baisse des expertises oblige à réviser le scénario.

Estimation éditoriale, distincte des valeurs officielles. Ce n’est ni une expertise ni un prix de sortie garanti.

Sources : Bulletin d'information - 2T 2026 · Page officielle, marché et conditions actuelles · Rapport Annuel 2025

Scénario de sortie à dix ans

Nous retenons 81 € nets à dix ans : 135 € de reconstitution supposée maintenue depuis juin 2027 × 60 %. Le marché secondaire nouvellement ouvert doit encore trouver davantage d’acheteurs. Cette marge globale couvre l’écart entre reconstitution et valeur récupérable, les conditions de sortie et les frais supportés par le vendeur, déjà inclus dans le montant net ; elle ne se déduit pas une seconde fois. Ce prix n’est ni un cours observé ni une garantie de vente.

Ce qui ferait revoir cette sortie : Seulement 200 parts échangées au premier fixing ; loyers et prix peuvent encore baisser. Une revente tardive ou à un prix inférieur réduit le TRI.

Le budget à 6 % actualise dix revenus annuels constants et une revente nette à la fin de la dixième année. Le prix et la date de revente ne sont pas garantis. Sources des données de départ : Bulletin d'information - 2T 2026 · Page officielle, marché et conditions actuelles · Rapport Annuel 2025

Après frais du fonds et fiscalité étrangère supportée par la SCPI, avant fiscalité personnelle française. Hypothèse pour une année entière de jouissance, non garantie. Lire la définition du rendement

La reconstitution inclut les coûts pour reconstituer le patrimoine. Ce n’est ni un actif net récupérable à la liquidation ni un prix de revente garanti. Une réduction de la décote suppose une amélioration du fonds ou du marché des parts ; elle peut aussi venir d’une baisse des expertises.

Points forts

TOF de 91,9 %.
Premier marché exécuté avec un cours tout compris publié.

Risques et réserves

Dette de 21,6 % et 765 342 retraits en attente avant suspension.
Seulement 200 parts échangées au premier fixing ; loyers et prix peuvent encore baisser.

Ce qui pourrait faire changer notre avis

Couverture des distributions par les loyers après frais.
Volumes des prochains fixings et effet des cessions sur la dette.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

2/5

Réservée

Sur Primopierre et Primovie, les baisses patrimoniales et les difficultés de sortie nous rendent réservés. Le marché par confrontation donne un cadre aux échanges, sans effacer les pertes ni garantir la revente. Nous attendons des résultats sur les relocations, les cessions et le désendettement pour relever notre confiance.

Voir la fiche du gérant

Recul sur le fonds

2/5

Limité

Historique commercial avec retraits massifs puis suspension du capital variable en mai 2026.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

L’activité de Primonial REIM est documentée depuis 2011, avec une diversification vers la santé en 2012 puis la zone euro en 2015. Le changement de nom de 2024 ne remet pas cet historique à zéro. Nous distinguons ce parcours institutionnel de la responsabilité des équipes successives.

Voir la fiche du gérant

Où acheter ?

Achat seulement à 75 € maximum par part, tous frais et droits compris. Plafond issu de nos hypothèses de revenus et de revente sur dix ans à un TRI de 6 %, avant fiscalité personnelle ; aucune offre disponible à ce prix n’est présumée.

Pourquoi ce prix maximal ?

4 € sous les 5 € annualisés du S1 et sous le revenu net 2025, pour limiter la dépendance aux produits financiers et revenus exceptionnels. À revenu inchangé, la sortie nette de 81 € porte le budget frais compris à 75 € pour environ 6 % de TRI sur dix ans ; cette hypothèse de sortie explique la révision du plafond.

Les revenus retenus sont notre hypothèse, avant impôt personnel, et ne sont pas garantis. Le rendement courant n’est pas un rendement total : il ne tient pas compte d’une perte éventuelle à la revente.

Les commissions et droits d’enregistrement doivent rester dans ce budget, pas s’y ajouter. Comment nous fixons ce plafond

GRÉ À GRÉ

2nd Market

Notre prix max75,00 €par part, frais acheteur compris

Recherche de gré à gré ; vérifier disponibilité et coût total inférieur ou égal à 75 €. Ce lien ne constitue pas une cotation.

Voir chez 2nd Market

REGISTRE D’ORDRES

Marché officiel du gérant

Dernier prix échangé relevé54,89 €par part, frais comprisSource du 24 septembre 2026

Dernière confrontation ayant effectivement échangé des parts ; cours observé et non garantie d’exécution future.

Notre prix max75,00 €par part, frais acheteur compris

Confrontation d’ordres, frais inclus. Liquidité conditionnée à une contrepartie.

Voir chez Marché officiel du gérant

Ces liens externes ne sont pas rémunérés. L’achat et la négociation se font sur le site de destination.

Historique des valeurs

Historique partiel

Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Les prix publiés dans le tableau de performance sont datés au 1erjanvier : cette date est conservée, pas déplacéeau 31 décembre. Les expertisesjuin 2026 sont distinctesdesprix/transactionspostérieures. SourcesanciennespubliquesPraemiaexplorées, gapsannoncés. Années avec données partielles ou absentes : 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique

Historique documenté de Patrimmo Commerce
Date	Prix d’entrée	Reconstitution	Réalisation	Source
1 janvier 2021	197,00 €	—	—	Document source
1 janvier 2022	197,00 €	—	—	Document source
1 janvier 2023	197,00 €	—	—	Document source
1 janvier 2024	176,00 €	—	—	Document source
1 janvier 2025	176,00 €	—	—	Document source
31 décembre 2025	160,00 €	151,36 €	126,90 €	Document source
30 juin 2026	—	143,29 €	120,64 €	Document source
24 septembre 2026	54,89 €	—	—	Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026: 120,64 €
Dettes et engagements rapportés à l’actif net augmenté des dettes, méthode ASPIM: 21,6 %
Distribution 2025 réalisée: 5,95 € brut / 5,90 € net de fiscalité étrangère (0,05 €)
TD 2025: 3,38 %
Acomptes 2026: T1 1,25 € ; T2 1,25 € = 0,95 € locatif +0,30 € financier, aucune fiscalité étrangère
Variabilité suspendue: AG du 25 juin 2026 ; anciens ordres de retrait annulés, marché secondaire ouvert ensuite
Exécution 24 septembre 2026: 200 parts ; 49,99 € vendeur / 54,89 € acquéreur frais inclus
Liquidité avant suspension: 765342 parts en attente 31 mars 2026 ; absence de cession en juin liée à l’annulation des registres et à l’absence de confrontation, pas un assainissement économique
Fonds de remboursement: 27888 parts remboursées au T2, puis fermé fin juin après conversion du marché
Gestion / frais de marché: 10 % HT maximum des loyers ; 5 % HT maximum des financiers ; secondaire 4 % HT / 4,8 % TTC +droits 5 %
Entrée historique: 9 % HT exonéré de TVA lors des souscriptions ; suspension actuelle
Non récurrent 2025: 7,93 % dividende soit 0,47 €
Patrimoine juin 2026: 189 actifs,414 baux,87,2 % commerces, TOF 91,9 dont 88,9 occupés, WALB 2,87 ans

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (5)

Bulletin d'information - 2T 2026 — 30 juin 2026
Note d'information — 1 août 2026
DIC — 1 août 2026
Rapport Annuel 2025 — 31 décembre 2025
Page officielle, marché et conditions actuelles — 6 octobre 2026