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PI4

SCPI résidentielle fiscale Malraux ; liquidation amiable en cours. / France

Pierre Investissement 4

Gérée par Inter Gestion REIM
No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le
Prix de souscription—Souscription suspendue
Valeur de reconstitution2 567,74 €Au 31 décembre 2025, non garantie
Année de création2003Historique propre au fonds
Occupation financière100 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Le remboursement du prêt ne suffit pas à garantir le capital final.

Le prêt immobilier a été remboursé fin 2024 et les actifs sont libres de détention fiscale obligatoire. Les pertes, frais et divergences de valeurs historiques empêchent cependant de fixer un prix sans budget complet des cessions restantes.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. Aucun dividende 2025 publié ; perte comptable de 102191 €. Les produits de vente ne sont pas assimilés à des loyers ou à des distributions déjà reçues.

La valeur des parts. Réalisation de 2055,39 € fin 2025, avant dénouement des dernières cessions. Les contradictions des récapitulatifs 2022 et 2023 sont conservées dans les précisions.

Points forts

  • Prêt SOCFIM intégralement remboursé fin 2024.
  • 98,37 % effectivement occupés dans le TOF de 100 %.

Risques et réserves

  • Perte et absence d’acompte récent chiffré dans les publications.
  • Frais et calendrier résiduels incertains, divergences dans les récapitulatifs historiques.
Ce qui pourrait faire changer notre avis
  • Budget de liquidation et montant par part réellement distribuable.
  • Prix de parts exécuté avec frais complets et état des cessions à jour.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Les bons niveaux d’occupation des fonds existants sont favorables. La décision AMF du 11 juillet 2024 a néanmoins prononcé un avertissement et une sanction de 300 000 €, notamment pour des manquements dans la valorisation et les contrôles. Elle impose une vigilance sur les expertises et leur gouvernance.

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Recul sur le fonds

1/5

Très limité

Malraux en liquidation amiable depuis 2018, actifs encore en vente en 2026.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

Les documents de CRISTAL Rente couvrent plusieurs années depuis sa création en 2011, ceux de Life depuis 2021. Cette expérience ne constitue pas un historique propre à Care ni une preuve de maîtrise déjà acquise du marché nord-américain.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Budget de liquidation et montant par part réellement distribuable.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Valeur d’une part en euros

8 dates documentées
Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Collecte fermée ; les anciens prix d’émission ne sont pas des prix actuels. Valeurs de réalisation et de reconstitution publiées, sans interpolation ; montants entiers conservés à leur précision officielle. Lacunes recherchées : 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021. Les remboursements de liquidation doivent être ajoutés aux sommes déjà perçues pour examiner le capital résiduel ; la baisse de valeur seule n’est pas un rendement total. Contradictions dans les récapitulatifs : le tableau de valeurs RA2022 donne 3 519 € et 4 396 € par part, mais le récapitulatif RA2025 donne 3 393,29 € pour la réalisation 2022. Pour 2023, le tableau de valeurs RA2023 donne 2 989,52 € tandis que le récapitulatif ultérieur donne 2 989,17 €. L’historique retient les tableaux de valeurs propres aux exercices et signale ces divergences. Le tableau des ventes du bulletin S1 2026 reprend des dates 2025 : ne pas attribuer ces ventes au premier semestre 2026. En 2024, le prix primaire fermé ou le cours secondaire annuel non documenté reste absent, même lorsque les expertises sont disponibles. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique
Historique documenté de Pierre Investissement 4
DatePrix d’entréeReconstitutionRéalisationSource
31 décembre 2018——4 438,84 €Document source
31 décembre 2019——4 022,77 €Document source
31 décembre 2020——3 716,60 €Document source
31 décembre 2021——3 519,77 €Document source
31 décembre 2022—4 396,00 €3 519,00 €Document source
31 décembre 2023—3 734,73 €2 989,52 €Document source
31 décembre 2024—3 210,11 €2 569,58 €Document source
31 décembre 2025—2 567,74 €2 055,39 €Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 31 décembre 2025
2 055,39 €
Ratio normalisé non publié ; dette en montant et échéances dans les données techniques
—
Statut juridique
Liquidation en cours, ouverte en 2018 ; aucune clôture définitive ni absorption prouvée au 6 octobre 2026.
Situation actuelle
Liquidation amiable toujours en cours : actifs à céder dans le BT S1 2026, 98,37 % effectivement occupés et 1,63 % sous promesse de vente dans le TOF de 100 %. L’ensemble des actifs est libre de détention fiscale obligatoire au 31 décembre 2025.
Revenus et résultat
Aucun dividende 2025 publié. Perte comptable de 102 191 € ; résultat fiscal de −129 355 €. Les produits des ventes servent aux opérations de liquidation et ne sont pas un rendement annuel.
Remboursements de capital
Le rapport décrit des acomptes futurs rendus possibles après remboursement du prêt ; aucun montant par part récemment payé n’a été identifié dans les documents examinés.
Dette et échéances
Emprunt SOCFIM de 8 942 826 € intégralement remboursé au 31 décembre 2024 ; poste bancaire comptable résiduel de 137 € en 2025, pas un nouvel emprunt immobilier.
Précisions documentaires
Contradictions dans les récapitulatifs : le tableau de valeurs RA2022 donne 3 519 € et 4 396 € par part, mais le récapitulatif RA2025 donne 3 393,29 € pour la réalisation 2022. Pour 2023, le tableau de valeurs RA2023 donne 2 989,52 € tandis que le récapitulatif ultérieur donne 2 989,17 €. L’historique retient les tableaux de valeurs propres aux exercices et signale ces divergences. Le tableau des ventes du bulletin S1 2026 reprend des dates 2025 : ne pas attribuer ces ventes au premier semestre 2026.
Nombre de parts
3990 parts au dernier document.
Fiscalité d’origine
Malraux ; l’avantage du souscripteur initial ne se transmet pas automatiquement à un acquéreur secondaire. Le portefeuille décrit est français.
Liquidité
Collecte fermée ; pas de rachat à la valeur d’expertise. Revente dépendant d’un acheteur ou distribution du produit net de liquidation après paiement des créanciers. Aucun montant final garanti.
Frais de gestion
Commission de gestion 9,60 % TTC des loyers hors taxes ; 8,40 % pour l’administration et 1,20 % pour les immeubles.
TOF et occupation réelle
100 % de TOF ; 98,37 % réellement occupés au 30 juin 2026. Le reste du TOF peut inclure des logements sous promesse de vente.

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

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SOCIÉTÉ DE GESTION

Inter Gestion REIM

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