SCPI fiscale résidentielle Scellier social, capital fixe fermé, cessions progressives des logements après engagement fiscal. / France, patrimoine résidentiel principalementfrancilien.

Primo 1

Gérée par FIDUCIAL Gérance

No goNotre avisAnalyse par SCPI RadarMis à jour le 6 octobre 2026

Prix de souscription—Souscription suspendue

Valeur de reconstitution390,44 €Au 30 juin 2026, non garantie

Année de création2009Historique propre au fonds

Occupation financière85,59 %Au 30 juin 2026

Notre avis

Un remboursement de capital n’est pas un argument de rendement.

Le cours de 325 € est une exécution de novembre 2025, sans échanges exécutés aux lignes 2026. Le faible revenu et les cessions préparant la fin du fonds ne fondent pas un achat.

À quelles conditions ?Pas d’achat recommandé

Dans quel but ?Pas de stratégie d’achat retenue

Pourquoi nous restons à l’écart

Les revenus. 7,50 € en 2025 et 3 € au S1 2026 ; l’acompte de capital de 15 € versé en juin 2026 n’est pas un dividende locatif.

La valeur des parts. Réalisation de juin à 320,64 € ; calendrier et produits nets des futures cessions inconnus, aucun profit de liquidation présumé.

Points forts

Patrimoine résidentiel identifié et dette de 0 %.

Risques et réserves

TOF de 85,59 % et 663 parts à vendre.
Dernier cours ancien ; patrimoine en cession et liquidation future annoncée.

Ce qui pourrait faire changer notre avis

Plan chiffré de cessions et cours exécuté effectivement accessible.
Coûts et fiscalité des remboursements à vérifier sur la transaction précise.

Nos notes

Définition des notes

Confiance dans le gérant

3/5

Mesurée

Ficommerce conserve une bonne occupation et un endettement modéré. Le fonds de remboursement offre une possibilité de sortie, à un prix distinct du retrait courant. Les retraits en attente et l’écart entre occupation et encaissement des loyers tempèrent notre avis : nous retenons une confiance intermédiaire.

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Recul sur le fonds

2/5

Limité

Ancien fonds Scellier à capital fixe ; ventes de logements et restitution de capital, liquidation annoncée seulement à partir de fin 2027.

Expérience du gérant

4/5

Étendue

FIDUCIAL documente une activité issue de plusieurs maisons anciennes, un agrément de société de gestion depuis 2008 et une gamme couvrant plusieurs types d’actifs. Cela justifie une expérience élevée. Cet historique institutionnel ne prouve pas la continuité de toutes les équipes ni la qualité de chaque fonds.

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Conditions d’achat

Pas d’achat proposé dans les conditions actuelles. Plan chiffré de cessions et cours exécuté effectivement accessible.

Aucun lien d’achat proposé

Nous ne recommandons pas l’achat actuellement. Vous pouvez consulter les documents du fonds ci-dessous.

Historique des valeurs

Historique partiel

Prix de souscription / d’échangeValeur de reconstitutionValeur de réalisation

Prix de clôture distinct du prix acquéreur moyen annuel. Dernières expertises au 30 juin 2026, indicatives sous réserve de certification. Historique 2016–2020 recherché danslesarchives publiquesofficielles maisinaccessible; observations 2021–2024 partielles signalées. Années avec données partielles ou absentes : 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024. Précisions sur les séries absentes ou la fermeture du prix primaire : 2025. Les expertises documentées restent affichées ; aucun cours ou montant absent n’est reconstitué. Les valeurs intermédiaires ne sont pas connues. Les valeurs patrimoniales ne garantissent pas un prix de revente.

Valeurs et sources du graphique

Historique documenté de Primo 1
Date	Prix d’entrée	Reconstitution	Réalisation	Source
31 décembre 2021	—	—	438,53 €	Document source
31 décembre 2022	—	—	425,70 €	Document source
31 décembre 2023	—	—	385,32 €	Document source
31 décembre 2024	—	—	361,33 €	Document source
28 novembre 2025	325,00 €	—	—	Document source
31 décembre 2025	—	407,19 €	334,45 €	Document source
30 juin 2026	—	390,44 €	320,64 €	Document source

Données et documents

Données au 30 juin 2026

Repères techniques

Valeur de réalisation au 30 juin 2026: 320,64 €
Dettes rapportées à la valeur du patrimoine immobilier hors droits: 0 %
Distribution 2025 brute réalisée: 7,5 € par part
Acomptes 2026 réalisés: T1 1,5 € ; T2 1,5 €
Parts en attente à juin 2026: 663 parts
Expertises à juin 2026: Réalisation 320,64 € ; reconstitution 390,44 €
Prix observé: Dernière transaction 28 novembre 2025,10 parts,292,79 € vendeur / 325 € tout compris ; aucune exécution depuis, jusqu’à septembre 2026
Capital distribué 2026: Acompte 15 € par part sur cessions versé 23 juin 2026, distinct du revenu locatif et TD
Avantage fiscal pour un nouvel acheteur: La réduction Scellier historique ne suit pas un achat secondaire ; souscription primaire fermée
Frais secondaires / gestion: Droits 5 % +commission 6 % TTC ; gestion 10 % HT / 12 % TTC sur les loyers HT encaissés et produits financiers nets
Patrimoine à juin 2026: 35 immeubles,399 locataires,30 843 m² ; cession de logements en cours
Variations 2025: Valeur des immeubles -9,14 %, 39 logements vendus durant 2025
Capitalisation publiée: 103,1 M€ calculée à la réalisation fin 2025, pas un prix de marché
Jouissance en achat secondaire: Premier jour du trimestre de la cession

Les ratios d’endettement suivent les définitions des gérants : ils ne sont pas tous directement comparables. Les revenus après impôt étranger restent avant fiscalité personnelle française.

Toutes les sources de cette fiche (4)

Note d'information — 6 octobre 2026
Rapport annuel 2025 Nouveau — 31 décembre 2025
Bulletin trimestriel d'information - 2e trimestre 2026 Nouveau — 30 juin 2026
Marché officiel et fiche actuelle — 6 octobre 2026